YAYED
YAYED
YAYED
YAYED
YAYED

Yerel Seçimler

E-Bülten

YAYED

Amerika Birleşik Devletleri’nde Ortaya Çıkan Borç Konut (Mortgage) Krizinin Ülkemiz Ekonomisi ve Gayrimenkul Sektörüne Olası Etkileri

Neler Oluyor?

ABD konut kredisi krizi ülkemize de sıçradı. ABD‘de nispeten geliri düşük kesime yönelik olarak verilen yüksek riskli ve buna bağlı olarak yüksek faizli Borç Konut kredilerinin (subprime) geri ödemelerinde, bir yıldan fazla bir süre öncesinden başlayan sorunlar, büyük bir finansal kriz dalgasını, ABD kaynaklı olarak başlatmış bulunmaktadır.

Mortgage pazarını araştıran "Center for Responsible Lending" adlı kuruluş, önümüzdeki dönemde; yüksek faizli bu kredilerin yüzde 20‘sinin geri ödenemeyeceğini açıklamış bulunmaktadır.

Mortgage Bankaları Birliği‘nin verilerine göre Amerikan bankaları, 2007 yılı içerisinde, ödenmeyen Borç Konut kredilerini yeniden finanse edebilmek için 700 milyar dolarlık krediye ihtiyaç duymaktadırlar. Kriz bu kredilerin bulunmasında zorlukla karşılanıldığı anda çıkmış bulunmaktadır. Son açıklanan veriler ABD‘de konut satışlarındaki düşüşün beklenenin çok üstünde olduğunu ve bu durumun ciddi şekilde düşen konut fiyatlarına karşın engellenemediğini, tam tersi olarak süreklilik kazandığını göstermektedir.

Rakamlarla ifade edilen ekonomik konuların insanların yaşamları ile olan doğrudan bağı ise maalesef artık kimsenin umurunda değildir. Bu kriz 2 yıl içinde 2 milyondan fazla ailenin evsiz kalmasına, yıllardır borcunu ödemek için çırpındıkları evlerinden sokağa atılmalarına neden olacaktır. Ancak, kriz sırasında gerek yabancı gerek yerli televizyonlarda yorum yapan hiç bir "uzman", evsiz kalan bu insanlarla ilgili hiç bir şey söyleme gereği duymamış, milyonlarca dolar ile piyasalarda spekülasyon yapan kişilerin paralarının nasıl kurtarılabileceği üzerine fikir yürütmekle yetinmişlerdir.

Yukarıda kısaca değindiğimiz gibi; son günlerde piyasalarda sanki beklenmeyen bir şeymiş gibi ayretle karşılanıp "şok etkisi yaratan" bu olayın ortaya çıkacağı, ABD emlak piyasasında son beş yıldır spekülatif şekilde yaratılan şişkinliğin bir yerde patlayacağı uzun süredir biliniyordu.

Mart 2007 itibarıyla saklanamaz hale gelen krizle ilgili olarak Wall Street Journal isimli gazetede yer alan habere göre, sözde bankalardan kredi alamayan düşük gelirlilerin işini kolaylaştırmak için sunulan normalden yüksek faizli (subprime) krediler adeta mantar gibi türemiş durumda ve geri ödeme oranları da giderek azalmaktadır. 2000 yılında 150 milyar dolar ikincil kredi alan ABD‘liler; düşen reel ücretler, artan işsizlik rakamları ve kısılan sosyal güvenlik imkanlarının da zorlayıcı etkisiyle ve düşen yaşam standartlarını koruyabilmek amacıyla, talep arttıkça tırmanışa geçen emlak fiyatlarının ve bu durumu sanki sonsuza kadar sürecek bir eğilimmiş gibi topluma sunan tekelci medyanın söylemlerine kanarak emlaki gelecek garantisi bir yatırım aracı olarak satın almaya başladı. (Son dört yıllık dönemde ülkemizde yaşanan gelişmelerle benzerliğe özellikle dikkat edilmesi gerekir) 2000‘den 2005‘in sonuna gelindiğinde verilen yüksek faizli kredilerin büyüklüğü 650 milyar dolara ulaşmış bulunmakta idi.

Yine Mart 2007 kriziyle ilgili olarak ABD basınında yer alan haberlerde, ABD‘deki bazı bankaların normal şartlarda kredi verilebilecek müşterilerine bile, daha çok gelir sağlamak için yüksek faizli kredi sağladığı, bunun da geri ödeme sorununu büyüttüğü belirtiliyor. Daha da kötüsü bu kredileri alan müşterilerin, her 12 ayda bir bankaları tarafından değiştirilen faiz oranlarını kabul etmek zorunda bırakılmalarıdır. Bu yıl faiz artışı yapılması beklenen mortgage kredilerinin büyüklüğü 1.5 trilyon dolara yaklaşmaktadır.

Ancak bu oyundan çok büyük paralar kazanan spekülatörler; sadece ABD‘de yüzbinlerce aileyi evsiz bırakan bu olayı kendi fahiş kazançlarını devam ettirebilmek amacıyla görmezden geldiler. Bu oyunu sürdürebilmek için toplumu fiyakalı sözcüklerin ardına gizlenen yalanlarla kandırmaya çalıştılar. (İnternet sitelerindeki forum sayfaları, evini ve tüm varlıklarını kaybeden binlerce ailenin feryadı ile doludur.)

S&P/Case-Shiller tarafından hazırlanan konut fiyat endeksine göre, Temmuz ayında ABD‘de konut fiyatlarında son 16 yılın en hızlı düşüşü yaşanmıştır. Temmuz ayında konut fiyat endeksi geçen yılın aynı ayına göre yüzde 4.5 düşmüş bulunmaktadır. (ABD‘de faizlerin %4,5 düzeylerinde seyrettiği ve doların diğer paralar karşısındaki değer kaybı dikkate alındığında yaşanan düşüşün büyüklüğü daha iyi anlaşılabilecektir). Bu durumda yüksek fiyatlı konutları, görece yüksek faizli kredilerle satın alan hane halkları ciddi varlık kayıpları ile karşı karşıya kalmışlardır. ABD televizyonlarında bu kayıplar işini bilmeyen insanların yaptıkları yanlış ve riskli işlemler olarak adlandırılmakta, insanları bu tür işlemlere yönlendiren neo liberal politikalar ile bu işlemlerden çok büyük kazançlar sağlayan finansman kuruluşları ve bu kuruluşlarla çıkar birliği içindeki medyanın rolü örtbas edilmeye çalışılmaktadır.

Spekülatörlerin bu kandırmacadaki en büyük yardımcıları ise neo liberalizmin, kamu denetiminin yerine ikame etmeye çalıştığı S&P ve MODDYS gibi sözde bağımsız ve saygın denetim kuruluşlarının halkı yanıltan olumlu değerlendirme notları oldu. Bilindiği gibi benzer bir oyun Enron ve Word Com gibi sözde büyük şirketlerin kötü durumlarının kamuoyundan gizlenerek küçük yatırımcıların soyulması olayını hazırlayan "bağımsız" denetim kuruluşu Arthur Andersen olayında da yaşanmıştı. Bu noktada, 5 Nisan 1994 kararlarının alınmasının öncesinde uluslar arası rating kuruluşu Moodys‘in Ocak 1994 tarihinde Türkiye‘nin kredi notunu düşürerek (BA1) krizin fitilini ateşlediğini de hatırlamakta yarar bulunmaktadır.

Şu anda kriz tüm dünyayı sarmış durumdadır. Amerikan Merkez Bankası‘nın peşpeşe gelen faiz indirimi kararları, krizi erteler gibi olsa da, krizi yaratan nedenler ortadadır. Geçici olarak rahatlama yaratmış gibi görünen faiz indirme kararı, kredi sıkıntısını azaltmak amacıyla piyasaya pompalanan dolarların da etkisiyle vurgunun bir süre daha sürmesini sağlayacaktır.

Kriz, başta ABD olmak üzere, zengin ülkelerde hane halklarını daha az tüketime yönlendirecektir. Bunun sonucunda Amerikan ekonomisinde ortaya çıkacak ekonomik durgunluğun, ekonomileri gelişmiş ülkelere yapılan ihracata dayalı olarak büyüyen diğer ülke ekonomilerini olumsuz etkilemesi kaçınılmaz görülmektedir.

Milliyet Gazetesinin internet sayfasında 12.11.2007 tarihinde yer alan haber, bu durumun olasılık olmaktan çıkıp gerçeklik haline gelmeye başladığını şu sözlerle kamu oyuna duyurmaktadır; "ABDnin en büyük kredi kartı şirketlerinden birisi olan Capital One, zarar hanesine yazılan geri ödenmeyen kredi oranının üçüncü çeyrekte yüzde 2,86 iken ekim ayında bu oranın yüzde 3,28‘e yükseldiğini bildirdi. ABD genelinde ise ayın dönemde bu oran yüzde 4,13‘ten yüzde 5,11‘e çıktı. Aynı dönemde 30 gün vedeli kredi kartı borçlarının oranı da yüzde 4,46‘dan yüzde 4,75‘e yükseldi. Credit Suisse analisti Moshe Orenbuch, Reuters‘a yaptığı açıklamada bu alandaki yükseliş hızının kendilerini şaşırttığını söyledi.

Kredi derecelendirme kuruluşu Standart & Poors tüketici kredisi koşullarındaki kötüye gidişi gerekçe göstererek Virginia merkezli Capital One‘ın notunu olumlu dan istikrarlıya çevirdi. Capital One salı günü 2008 için kayıp kredi oranı tahminini yükseltmişti.

Referans yazarı Kerem Alkin 13 Ağustos tarihli yazısında ABD konut kredisinde gözlenen sorunların, şimdi ABD kredi kartları sektörüne de sirayet edeceği endişesi gündemde. Capitol One‘ın kimi müşterilerine gönderdiği mektupta, kredi kartı kartı faiz oranını yüzde 8,9 dan yüzde 15,8‘e yükselttiğini ifade etmesi müşterileri şoke etmiş durumda yorumunu yapmıştı Uzmanlar gelecek 3 ile 6 aylık dönemde ABD ekonomisinin durgunluk dönemine girip girmeyeceğinin netleşeceğini belirtiyor".

Bugünlere nasıl geldik?

Bugünkü sorunu anlayabilmek için oyunun nasıl oynandığını açıklamakta yarar bulunmaktadır. Bu sorunun temelinde yaklaşık son 30 yıldır serbest piyasa, küresel rekabet, globalleşme, küresel sermaye hareketlerine serbestlik sağlanması sloganları ile iyi bir şeymiş gibi toplumlara yutturulmaya çalışılan neo-liberal sistemin kendisi vardır.

Bu süslü sözlerin ardında pazarlanan sistemin esasını, dünyadaki tüm varlıkların, (yeraltı yer üstü zenginliklerinin, sanayi kuruluşlarının, gayrimenkulların, kamu kuruluşlarının (merkezi idare ve yerel yönetimler) borç, alacak ve varlıklarının, vb. menkul kıymet haline getirilerek, sermaye piyasalarında yüksek faizler karşılığında birden çok kere satılması oluşturmaktadır. Kalkınmayı esas alan reel ekonomi anlayışının yerini , spekülasyona dayalı finansal işlemler almış durumdadır.

Şu anda dünyadaki toplam likidite, dünyanın toplam gayri safi yıllık hasılasının yaklaşık 10 katı bir miktara ulaşmış durumdadır. Bu paranın ne kadarının karşılığı olduğu, ne kadarının borçla yapılan (kaldıraçlı) işlemlerden oluştuğunu bilmek mümkün değildir. Sarsıntının bu denli güçlü bir paniğe yol açması, borçla yapılan işlemlerin sanılandan büyük olduğunu göstermektedir. Özellikle "hedge fonlar" açısından durumun ne olduğunun tam olarak bilinmiyor olması kaygıları haklı kılmaktadır.

Yukarıda belirttiğimiz gibi varlık karşılıkları büyük ölçüde güvenilirliği tartışmalı finansal enstrümanlara bağlı olarak gerçekleştirilen (Alexandre Dumas‘ın 17 yüzyıl Hollandasında geçen Siyah Lale isimli romanında son derece gerçekçi şekilde anlatılan hikayeyi andırırcasına) ve borç parayla finanse edilen bu sistem, varlık fiyatlarında aşırı artışlara sebep olmaktadır (ABD‘de ve ülkemizde emlak fiyatlarının son yıllarda aşırı artması gibi). 1980‘lerin başında, ülkemizde yaşanan banker skandalında olduğu gibi, sürekli taze para girişine ihtiyaç duyan bu sistem ancak, havucun cazibesinin sürekli kılınması ile sürdürülebilir olacaktır.

Ancak bu mümkün değildir. Tamamen spekülatif olarak varlık değerlerinde yaratılan balonlar periyodik krizlerle patlamakta, bu "kriz"lerin sonucunda, karşılığı olmayan bu menkul değerleri pazarlayan büyük finansman şirketleri güçlerini (ekonomik ve siyasi) daha da artırırken, sosyal devletin yok edilmesine paralel olarak (sözde sosyal güvenlik reformu adı altında, kamu sosyal güvenlik sistemlerinin tasfiyesini öngören düzenlemeler bu amaca hizmet etmektedir) geleceğini garanti altına almak amacıyla tüm varlığını, emeklilik fonları kanalıyla değerleri spekülatif şekilde şişirilmiş olan bu menkul değerlere yatırmak zorunda bırakılan sıradan aileler iyice yoksullaşmakta, krizin yükü merkez bankalarının "müdahaleleri" ile krizde hiçbir sorumluluğu olmayan toplum kesimlerinin ve Türkiye gibi dış borcu yüksek olan, özellikle finans sektöründeki özelleştirmeler ve yabancılaştırma sonucunda bu krizlere müdahale imkanları neredeyse tamamen ortadan kalkan ülkelerin sırtına yüklenmektedir.

Nitekim 14.09.2007 tarihi itibarı ile bu öngörümüz büyük ölçüde gerçekleşmiş, riskli yatırımlar yaparak, çok büyük paralar kazanan finansman kuruluşlarını kurtarmak için merkez bankalarınca milyarlarca dolar piyasaya sürülmüş, bu kuruluşlar toplumun sırtından, düşük faizli kamu kaynakları kullanılmak suretiyle kurtarılmaya çalışılmıştır.

Bu noktada dikkat çekilmesi gereken husus; serbest piyasanın kutsallığı adına, sosyal devletin gereği olarak dar gelirli toplum kesimlerini desteklemek amacıyla yapılmak istenilen en ufak bir sübvansiyona dahi (tarımda ve sosyal güvenlikte olduğu gibi) karşı çıkan uluslararası kuruluşlar, büyük sermaye çevreleri ve televoleci ekonomistler; halkın parasıyla bu spekülatörlerin zararlarının karşılanmasına alkış tutmuşlar, kamu kaynakları ile krizin ertelenmiş olmasını serbest piyasanın zaferi olarak sunmaya çalışmalarıdır.

12 Kasım 2007 tarihi itibarı ile krizin boyutunun 400 milyar dolar düzeyine ulaşmasının mümkün olduğu ABD kaynaklı haberlerde dillendirilmeye başlanmış bulunmaktadır.

Kazananlar kaybedenler belli olduktan sonra oluşan yeni dengede sistem yeni baştan işletilmeye başlanmakta, tüm varlıklarını kaybeden ve daha çaresiz hale gelen bireyler ile küresel sermaye ile entegre, işbirlikçi kişiliksiz iktidarların yönetimindeki ulus devletler daha zor koşullarda yeniden bu oyunu oynamaya mecbur bırakılmaktadırlar.

Şüphesiz ki bu ahlaksız bir oyundur. "Paranın vatanı, dini, imanı olmaz" gibi sözlerin arkasına sığınılarak, yapılan tüm karanlık ve spekülatif işlemlere meşruiyet kazandırılmaya çalışılmakta, bu politikalara karşı çıkanlar, "geri kafalı", "çağdışı" gibi nitelemelerle toplumun gözünden düşürülmeye çalışılmaktadır.

Bu politikaların ülkemizde uygulanması 24 Ocak 1980 yılında Özal ve Demirel ikilisi tarafından yürürlüğe konulan "istikrar" programı ile başlamıştır. Tüm toplumsal muhalefeti baskı altına alan 12 Eylül askeri yönetimi, ekonominin dümenini teslim ettiği Turgut ÖZAL‘ın rehberliğinde, IMF, Dünya Bankası patentli, dış borca bağımlı bu neo-liberal politikaların yılmaz savunucusu ve uygulayıcısı olmuştur.

Kamu varlıklarının satılarak, kamunun ekonomik müdahale imkanlarını ortadan kaldırmaya ve ak-kara demeden uluslararası finansmanın denetimsiz bir şekilde ülkeye girip çıkmasına olanak tanıyan bu sistem, medyanın küresel sermaye ile bütünleşmiş sermaye guruplarının denetimine geçmesinin de etkisiyle, her tür iletişim kanalı kullanılarak tek ve karşı çıkılamaz doğru olarak topluma empoze edilmiştir

Bu dönemin diğer bir özelliği kendisini solda tanımlayan partilerin (gerek dünyada gerekse ülkemizde) bu politikalara karşı çıkacak öz güveni ve ideolojik netliği kaybetmelerine bağlı olarak alternatif üretemediği yıllar olmasıdır. Üçüncü Yol, Yeni Sol vb. isimler altında neo-liberalizm, batı ülkelerinin sol partilerini etkisi altına almıştır. LAFONTEN gibi bu politikalara karşı çıkanlar tasfiye edilirken, İngiltere‘de BLAIR, Almanya‘da SCHRÖDER neo-liberal politikaların en aktif ve yılmaz savunucuları olarak ülkelerini yönetmiş, Avrupa Birliği‘nin neo-liberal bakış doğrultusunda yeniden yapılandırılmasında (Maastrich ve Kopenhag Kriterlerinde yer alan ve serbest piyasayı ve kamunun küçülmesini karşı koyulamaz temel ekonomik prensipler olarak belirleyen hükümler) öncü rol üstlenmişlerdir.

Aynı dönemde ülkemizde ağırlığı olan sol ve sosyal demokrat partilerin de bu eğilimden uzak olduğunu söylemek mümkün değildir. 12 Eylül sonrası kurulan SODEP ve onun devamı niteliğindeki SHP‘nin gerek yerel yönetim anlayışı ve uygulamaları (Yerel Çözüm 2000 Programı, yerel yönetimlerin doğrudan yabancı piyasalardan borçlanması uygulamasının başlatılması gibi), gerekse SHP-DYP hükümeti dönemindeki merkezi yönetim uygulamaları (SHP Genel Başkanı KARAYALÇIN, Başbakan Yardımcısı kimliği ile, Tansu ÇİLLER ile birlikte 5 Nisan 1994 kararlarını kaçınılmaz ekonomik doğru olarak topluma sunarken kendisini solcu olarak niteliyordu) bu görüşümüzü doğrular niteliktedir.

1999 yılında iktidara gelen DSP neo-liberalizmle bütünleşme konusunda daha da ileriye gitmiş, kamu yönetimini parçalayan ve ulusal kimliğini büyük ölçüde ortadan kaldıran üst kurul örgütlenmeleri, tahkim yasası, GATS Antlaşmaları ve özelleştirme uygulamalarının keyfi bir şekilde yapılmasına yol açan anayasa değişiklikleri, kendilerini ulusalcı sol ve milliyetçi olarak tanımlayan DSP ve MHP‘nin de desteğiyle bu dönemde gerçekleştirilmiş, bu politikalara karşı çıkan DSP ve MHP‘li bakanlar pasifize edilmişlerdir. (Bu süreçle ilgili olarak gerek DSP, gerekse MHP tarafından yapılmış herhangi bir özeleştiri söz konusu değildir. MHP‘nin 22 Temmuz 2007 Seçim bildirgesi, bu partinin tavrında herhangi bir değişiklik olmadığını ortaya koymaktadır)

2002 yılında iktidara gelen AKP Hükümeti; kamunun ekonomideki ağırlık ve denetiminin bütünüyle ortadan kaldırılmasını öngören, üretime değil, tüketime dayalı büyümeyi esas alan, dış borca bağımlı, dış borç geri ödemelerini bütçenin en önemli amacı haline getiren, kamu varlıklarının ve işletmelerinin bütünüyle tasfiyesini öngören ve bu yönüyle bölgeler arası dengesizlikleri, gelir dağılımını ve işsizliği daha da artıran mevcut IMF reçetesini, TÜSİAD ve sermaye medyasının da teşvikleri doğrultusunda büyük bir inanç ve kararlılıkla sürdürmüştür.

Bu noktada, "Amerika‘da çıkan kriz bizi niçin bu kadar ilgilendirmektedir?" sorusunu sormak anlamlı hale gelmektedir. Bu sorunun cevabı yukarıda aktarmaya çalıştığımız bağımlılık siteminde yatmaktadır. Halen ülkemiz, dünyanın en borçlu (üstelik büyük kısmı kısa vadeli), aldığı borca en yüksek reel faizi ödeyen, cari açığı ABD‘den sonra en fazla olan ülkelerinin başında gelmektedir.

Sözde ekonomik reformlarla ülke ekonomisi, gelişmiş ülke kaynaklı finansmana bağımlı hale getirilmiş, ekonominin hakim karar yetkisi ulusal kurumlardan uluslararası kurumlara geçmiştir. Doğal olarak parayı veren düdüğü çalmaktadır. Yukarıda yaptığımız saptamalar doğrultusunda bu durum, ülkemizi dünyanın neresinden çıkarsa çıksın krizlere karşı duyarlı ülkelerden biri haline getirmiştir.

Ulusal ölçekte yayın yapan bir gazetenin (Vatan Gazetesi İnternet), 21.08.2007 tarihli nüshasında yer alan "Kredi Faizlerine Zam Geliyor" başlıklı haber, bu durumu hayatımızı doğrudan etkileyen bir gerçeklik olarak kamu oyuna mal etmektedir.

Anılan haberde; "Dünya piyasalarındaki kriz nedeniyle geçen hafta kredi verme işlemlerini yavaşlatan bankalar, finansman maliyetindeki artışı tüketiciye zam olarak yansıtacak. Bankalar ilk zam yapan olmamak için rakiplerini bekliyor.

ABD‘de subprime mortgage kredilerinde başlayıp tüm dünyayı etkisi altına alan krizin faturası Türk tüketicisine de çıkıyor. Konut ve diğer tüketici kredilerinde seçim sonrası beklenen faiz indirimi dünya piyasalarındaki çalkantılar nedeniyle askıya alınırken, kısa süre içinde oranların yeniden yükselişe geçmesi bekleniyor. Bankalar başta uzun vadeli konut kredileri olmak üzere tüketiciye verdikleri borçların faiz oranlarında artışa gitmeye hazırlanıyor. Gerekçe ise yurtdışından bulunan uzun vadeli kredi kaynaklarının maliyetindeki artış... denilmektedir.

Ülkeyi yönetenler bu sıcak paranın bırakın kaçmasını, devamının gelmemesinden o kadar endişe duymaktadırlar ki; yabancı finanssal yatırımcıya sağlanan vergi avantajını yerli yatırımcı aleyhine daha da artıracak önlemleri, tüm tepkilere karşın almak zorunda kalmışlardır.

Krizin genel olarak ülkemiz ekonomisine ve özel olarak gayrimenkul sektörüne olası etkileri nelerdir?

Uygulanan dışa bağımlı bu sistem, tüm ülke ekonomilerini gelişmiş dünya ekonomilerine, özellikle Amerikan ekonomisine bağımlı hale getirmiştir. Ekonomistlerimiz için artık, ülkemizde işsizliğin artması, gelir dağılımının bozulması, vb. ekonominin durumunu anlatan bir gösterge olmaktan çıkmıştır. Artık ülkemizin serbest piyasacı "liberal demokrat" ekonomistleri, ekonominin durumu ve geleceği ile ilgili olarak Amerikan halkının tüketim düzeyini, işsizlik rakamlarını, yeni veya ikinci el konut alıp almadıklarını izlemektedirler. Bunlar her gün televizyonlardan ülkemiz ekonomisini doğrudan etkileyen yaşamsal veriler olarak ilan edilmekte, ancak kimse olayın gerçek dışılığını fark etmemektedir. Kendini yok eden bu akıl dışılığı (irrasyonalite) "intihar psikolojisi" diye adlandırmak aşırı ve saygısız bir yorum olmayacaktır.

Türkiye bu krizden en çok etkilenen ülkelerin başında gelmektedir. Bunun nedeni ülkemize gelen yabancı sermayenin büyük çoğunlukla, sabit sermaye yatırımı olarak üretimde değil, kısa vadeli (sıcak para olarak) finansal enstrümanlarda bulunmasından kaynaklanmaktadır. Bu durum diğer ülkelere göre en dezavantajlı yanımızı oluşturmaktadır. Finanssal enstrümanlarda olan bu paralar; ya 2000 krizinde olduğu gibi karın bir kısmı feda edilmek suretiyle likit hale getirilerek (faizlerin artmasına, borsanın ve TL‘nin değerinin hızla düşmesine neden olarak) hızla ülkeden çıkarılmakta, yada günümüzde yaşanmakta olduğu gibi, gelişmiş ülkelerdeki zararlar, ülkemizde uygulanmakta olan yüksek reel faiz den daha fazla yararlanarak telafi edilmeye çalışılmaktadır.

Bu durumun başlıca sorumlusu, sıcak paranın kaynağı sorgulanmadan ülkeye giriş ve çıkışına sınırsız serbesti sağlayan kambiyo rejimi, sıcak paraya dünyanın en büyük reel getirisini sağlayan yüksek faiz politikası ile bu sarmalı döndürebilmek için TL‘nin değerinin yüksek tutulmasıdır.

Bu politikalar sonucunda Türkiye, dünya çapında spekülatif kazanç peşinde koşan sıcak paranın en büyük çekim alanlarından biri haline gelmiştir. Ülkemiz son beş yıldır sıcak paraya bağımlı olarak sanal bir bolluk yaşamaktadır. Yüksek kar amacıyla gelen sıcak para yoluyla, ülke kaynakları yurt dışına transfer edilmekte, zenginleşir gözükürken hızla yoksullaşılmaktadır.

Yoksullukla mücadele adı altında Dünya Bankası ve Avrupa Birliği kaynaklı iane politikaları ile vatandaş üretimden koparılmakta, bu ülkelerden gelecek paralarla finanse edilen sadakaya bağımlı hale getirilmektedir. Bilinmesi gereken bu sistemin sürekli olamayacağı, taşıma suyla değirmenin dönmeyeceğidir. Endişemiz bu durumun farkına varıldığında çok geç olacağı, yakın geçmişte Latin Amerika‘da yaşanmış olduğu gibi toplumun hayat damarları olan üretimle bağının, mülkiyet yapısındaki değişikliklere bağlı olarak bir daha kurulamayacak şekilde koparılmış olacağıdır. (Bu durum emeğe dayalı olarak siyaset yapma iddiasındaki partiler açısından ciddi siyasi riskler taşımaktadır.)

Öte yandan dünya mafyasının ve terörist örgütlerin içiçe olduğu ve birlikte kontrol ettikleri sermayenin toplam 9 trilyon dolar civarında olduğu tahmin edilmektedir. Ekonomimizin yukarıda saydığımız özellikleri (sıcak paraya kısa sürede yüksek kazanç ve sermaye giriş çıkışındaki denetimin azlığı), ülkemizi bu gurupların paralarını değerlendirmeleri için uygun bir pazar haline getirmektedir. Konuyla ilgili olarak Dünya Gazetesinde yer alan aşağıdaki haber bu çarpıcı gerçeği bütün korkunçluğu ile gözler önüne sermektedir.

"BM‘den şok rapor: Dünyada organize suçlarla elde edilen yıllık gelir 2 trilyon doların üzerinde. Türkiye‘de ise 100 alanda faaliyet gösteren çetelerin geliri 60 milyar dolar

BM Dernekleri Federasyonu‘nun Milenyum Projesi kapsamında hazırladığı raporda, organize suçlarla elde edilen gelirin, yıllık 2 trilyon doların üzerinde olduğu açıklandı. Bu rakamın, dünyadaki bütün ülkelerin yıllık savunma bütçelerinin toplamının iki katı olduğu belirtildi. Raporda dünyanın en zengin 225 kişisinin toplam gelirinin, en yoksul 2,7 milyar kişinin gelirine eşit olduğu belirtildi."

Aynı konuyla ilgili olarak Ankara Ticaret Odası‘nca yayınlanan "Hayatımız Mafya" raporu bu tespitleri doğrular niteliktedir. Anılan raporda; "Türkiye‘de yeraltı dünyasının cirosunun milli gelirin dörtte birini yani 60 milyar doları bulduğu belirtildi. Türkiye‘de uyuşturucudan silah kaçakçılığına kadar mafyanın 100‘e yakın faaliyet alanı bulunuyor" denilmektedir.

60 milyar dolar yalnızca yurt içindeki çetelerin yıllık cirosunu göstermektedir. Büyük kısmı kısa vadeli finansal enstrümanlarda bulunan sıcak para içindeki kaynağı belirsiz para miktarının (yerli veya yabancı) ne kadar olduğunu tam olarak bilmek ise mümkün değildir. Ancak dünya çapında toplam 9 trilyon dolarlık bir maddi büyüklüğe ulaşmış olan bu "kara" pastadan dünyanın en yüksek reel faizini sunan ülkesine azımsanmayacak bir dilim düşeceğini söylemek çokta yanlış olmayacaktır.

Son olarak PETKİM‘i alan sermaye gurupları ve arkalarındaki finansmanın kaynağına ilişkin kuşkular üzerine Başbakanın; "sermayenin dini imanı, milliyeti olmaz" diyerek bu duyarlılıkları önemsememesi, maalesef kaygılarımızı daha da artırmaktadır.

Tam bu noktada, DSP‘li Maliye Bakanı Zekeriya TEMİZEL tarafından kara parayla mücadele amacıyla gündeme getirilen ve ve "Mali Milad" yasası olarak adlandırılan "Nereden Buldun Yasası"nın, tüm işveren kesiminin karşı çıkması, DSP, MHP ve ANAP‘ın ise buna karşı koyabilecek cesareti/isteği gösterememeleri sonucunda uygulanamadığını bir kez daha hatırlamakta, kimin neyi söyleyip gerçekte neyi savunduğunu bir kez daha düşünmekte yarar bulunmaktadır.

Son krizin ülkemiz ekonomisinde yaratacağı sarsıntı, ülkemizi bu tür sıcak paraya daha çok muhtaç edecek, sıcak para girişleri üzerindeki denetimlerin daha da gevşetilmesi sonucunu doğuracaktır. Bu durum her türden mafyanın ve terörün kıskacında olan ülkemizin, bu odaklarla mücadelesini şüphesiz ki olumlu etkilemeyecektir.

Önümüzdeki dönemde; büyüme yavaşlayacak, düşük döviz kuruna bağlı olarak düşük seyreden enflasyonda (seçim nedeniyle kontrolden tamamıyla çıkmış olan bütçe açıklarının da etkisiyle gündeme gelecek vergi artışları ve elektrik. doğalgaz, vb. ürünlere yapılacak zamlarında etkisiyle) kısmi bir artış kaçınılmaz olacaktır. Ekonomide suni de olsa kurulmuş olan dengelerin bozulması, istihdam ve gelir dağılımını olumsuz etkileyecek, hane halklarının zaten düşük olan tüketim harcamalarını daha da kısması sonucunu doğuracaktır.

AKP yönetiminin ekonomide, geçmiş dönemden farklı olarak yaptığı şey, 2000 krizi sonrası ciddi bir durgunluk içine girmiş olan inşaat sektörünü canlandıracak konut projelerini TOKİ‘nin öncülüğünde devreye sokmak olmuştur. 2002, 2003 ve 2004 yıllarında esas olarak ithalata dayalı olarak sağlanan büyüme, 2005 ve 2006 yıllarında inşaat sektörünün ağırlığının artmasıyla sürdürülmüştür. 2004 yılında ekonomi % 8.9 büyürken, bu büyümede ithalatın payı % 26.2, inşaat sektörünün ise % 4.6 olmuştur.

Bu denge 2005 yılından sonra hızla değişmiş, ithalatın büyümeye katkısı kısmen azalarak sürse de, inşaat sektörünün payı 2005‘de % 21.5, 2006 da ise % 19.4 olmuştur. 2007 yılına ait ilk iki çeyreklik büyüme hızları inşaat sektörünün ağırlığını genel olarak koruduğunu göstermektedir. Bu durum müteahhitlik şirketleri ile inşaat malzemesi üreten firmaların gelirlerini artırırken, niteliksiz ve kayıt dışı istihdamda göreceli bir artış sağlamıştır.

Ülkemizde gayrimenkul sektörüne ilişkin sürekli güncellenen, güvenilir istatistiki bilgiler bulunmamaktadır. Bu durum spekülasyon için uygun bir ortam yaratırken, sektöre ilişkin ciddi çalışmalarda, sektörün büyüklükleri konusunda yapılacak hesapların belli kabullere dayandırılmasını zorunlu kılmaktadır.

2005, 2006 ve 2007 yılının ilk altı ayında elde edilen toplam GSYH yaklaşık olarak 860 milyar ABD Doları düzeyinde gerçekleşmiştir. Aynı dönemde GSYH içinde konut sahipliğine ilişkin harcamalarının ağırlığı yaklaşık olarak % 5 düzeyinde yani, 40 milyar ABD Doları civarındadır.

Haziran 2007 tarihi itibarı ile, bankalarca kullandırılan ferdi konut kredilerinin miktarı 27 milyar YTL (22 milyar USD), düzeyinde bulunmaktadır. Bu verilerden anlaşılacağı üzere 2005, 2006 ve 2007 (ilk altı ay) yıllarında konut yatırımına harcanan yaklaşık 40 milyar ABD Doları‘nın, yarısından fazlasının bankalarca yurtdışından sağlanan borç krediler ile fonlandığı görülecektir. Yabancıya emlak satışı, GYO‘lar vb. yolla, "sabit sermaye yatırımı olarak" doğrudan gayrimenkul sektörüne giren yurtdışı kaynak bu hesaba dahil değildir.

Bunca karmaşık hesaba dayalı olarak vermek istediğimiz mesaj aslında çok basittir. Bu mesaj, son dönemde gerçekleşen ekonomik büyümenin lokomotifinin gayrimenkul sektörü olduğu ve tüm sektörlerde olduğu gibi emlak sektöründe de sağlanan bu büyümenin yurt dışından alınan borçlarla gerçekleştirildiğidir. Konut sektörüne dışarıdan giren bu borç para ile yaratılan görece bolluk ortamı konut fiyatlarında yaklaşık olarak %20 - %100 arasında (hitap ettiği gelir gurubu ve konumuna bağlı olarak) bir şişkinliğe yol açmış bulunmaktadır.

Bir gazetenin internet nüshasında (http://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/7208761.asp) yer alan habere göre; konut kredisi geri ödemelerinde yaşanan sorunlar hızla artmaktadır. Anılan haberde bu durum; "Bu miktar şimdilik verilen konut kredilerin içinde önemli bir tehlike arz etmese de son bir yılda hızla tırmanan batık oranı verilen kredinin binde 12‘sinden binde 43‘üne çıktı. Ancak batık kredi oranının artış hızının çok yüksek olması sistemi ileride tehlikeye sokacak bir durum arz ediyor. Batık kredi oranı ve kredi artışı aynı hızla artarsa batık oranı 3 yılda verilen kredinin yüzde 16‘sını geçmiş olacak. Uzmanlar büyümeyi devam ettirecek önlemlerin alınmaması halinde bankalara 80 milyar YTL borçlanan vatandaşları zor günler beklediğini belirtiyor" şeklinde ifade edilmektedir.

Hükümet bu tehlikeyi fark etmiştir. Büyümeyi sürdürmek,ancak gayrimenkul sektöründeki büyümenin devamı ile mümkündür. Başbakan Recep Tayyip ERDOĞAN bakanlarına ve danışmanlarına yeni hükümetin hedeflerini açıklarken; "Ana hedefimiz 2013 yılına kadar her aileyi ev sahibi yapmaktır. Evsiz vatandaş kalmayacak, özellikle dar gelirli vatandaşları 5 yılda mutlaka ev sahibi yapacağız" diyerek, mevcut düzenin devam edeceği yönünde sektöre ve vatandaşa güven aşılamaya, azalan konut talebini canlandırmaya çalışmaktadır.

Ancak bunu sağlamak o kadar kolay değildir. Yukarıda bahsettiğimiz nedenlerle konut fiyatlarında oluşan şişkinliğin yarattığı iştah sonucunda, orta ve üst gelir gurubuna yönelik projelerde ciddi bir arz fazlası oluşmuş durumdadır. Yeni Şafak Gazetesinin 24.08.2007 tarihli haberinde bu durum; "İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş, TÜİK verilerine göre İstanbul‘da orta ve üst gelir grubuna yönelik konut grubunda 180 bin arz fazlası olduğunu öne sürdü. .......

TÜİK‘in verilerine göre alt gelir grubunda ise 300 bin konut açığı olduğuna dikkat çeken Ateş, TOKİ ve KİPTAŞ gibi kuruluşların özellikle alt gelir grubuna yönelik konut üretimine ağırlık vermeleri gerektiğini vurguladı. İstanbul‘da konut üretimin hızla devam ettiğini belirten Ateş, "TÜİK araştırmalarına göre İstanbul‘da konut fazlalığı var. Her taraf inşaat dolu. İşi bilen de bilmeyen de inşaata başladı. İnşaatlar yapıldı ve yapılıyor ama şimdi satılamıyor" şeklinde ifade edilmektedir.

Talepteki daralma sorunu, bir çok açıdan Anayasaya aykırı hükümler taşıyan "Dönüşüm Alanları Hakkında Yasa Tasarısı"nın hızla yasalaştırılması yolu ile çözülmeye çalışılacak, daralan talep, bu yasa çerçevesinde yapılacak yıkımlar sonucu evleri yıkılan insanların oluşturcağı talep ile aşılmaya çalışılacaktır. Deprem korkusu ile kamu oyu gözünde meşruluk kazandırılmaya çalışılan bu operasyonlar sonucunda, orta ve alt gelir gurubu daha da borçlu hale getirilirken, bu kesimden yerli yabancı finans kuruluşları ile, bir kesim müteahhite ciddi ve uzun vadeli bir kaynak transferinin yolu açılmış olacaktır. ("Dönüşüm Alanları Hakkında Yasa Tasarısı" ile ilgili ayrıntılı bilgi için bakınız, http://www.yayed.org/genel/bizden_detay.php?kod=227&tipi=7%E2%8A%86=0)

Konut ihtiyacı olan orta ve alt gelir gurubunun ortalama gelir düzeyinin ise, bir konutun finansmanını doğrudan kendi tasarrufları ile karşılamaya yeterli olamayacağı açıktır. Referans Gazetesi‘nde Selma Şenol imzasıyla yer alan habere göre; "bankaların halen ortalama yüzde 1.5‘lerde seyreden kredi faizleri, sadece orta gelir grubunu değil, yıllık geliri ortalama 29 bin 539 YTL seviyesinde hesaplanan en zengin yüzde 20‘lik kesimi bile zorluyor. En zengin kesimin yer aldığı bu yüzde 20‘lik dilim içinde yer alanların ancak yarısı mevcut kredi taksitlerini rahat ödeyebiliyor. Kalanların taksitleri ödeyebilmesi için faizin yüzde 1‘e inmesi yeterli oluyor. Ancak faizin yüzde 0,75‘e inmesi bile yıllık geliri 13 bin 999 YTL‘de kalan ikinci yüzde 20‘lik dilimin kredi taksitlerini ödeyebilmesi için yetersiz kalıyor"

Devletin alt ve orta gelir gurubunun konut ihtiyacının giderilmesine ilişkin sübvansiyonları ise neredeyse tamamen ortadan kalkmış bulunmaktadır. Bu durum anılan gelir düzeyinin ihtiyacına uygun konut açığının artmasına sebep olmuştur. TOKİ‘nin alt gelir gurubu için yaptığını söylediği konutların yer seçimleri ise ihtiyaca göre değil, siyasi tercihlere göre kararlaştırıldığından, bu açığın kapanması adına ciddi bir katkı sağlamamıştır, bu konutların büyük kısmı çeşitli promosyonlara karşın satılamazken, bir kısmı Lojman olarak kamu kurumlarına satılmıştır. Konunun siyasi yönü AKP tarafından hazırlanan Seçim Raporu"na da yansımış bulunmaktadır. Anılan raporda;, TOKİ çalışmalarının partiye yüzde 10 civarında oranda oy kazandırdığı vurgulanmaktadır

Sonuç olarak açık fazla, buna karşılık kaynak ise yok denecek kadar azdır. Yurt içi tasarrufların yetersizliği nedeniyle, iç finansman imkanının bulunmaması, Tayip ERDOĞAN‘ın, konutu olmayan kimseyi bırakmama vaadini dış kaynağa bağımlı hale getirmektedir..

Buna karşılık, dünya ekonomisindeki son gelişmeler ışığında fon akışının eskisi gibi sürmeyeceği, fonların daha güvenli kabul edilen ülkelere yönleneceği, (halihazırdaki durum tersini gösteriyor gibi ise de bu durum uzun vadeli olarak sürmeyecektir) bazı kesimlerce aksi iddia edilse de gayet açık bir gerçek olarak ortadadır.

Yeni kaynak ihtiyacı artarken, kaynak bulmanın zorlaşıyor olması, konumuz açısından esas olarak iki sonuç doğuracaktır. Bunlardan ilki para akışının maliyetinin artması, diğeri ise bu paraya karşılık olacak gayrimenkulların değerinin göreli olarak düşmesidir.

Bu noktada hükümetin yapabileceği tek şey, gayrimenkul sektöründeki "büyümenin", ekonomideki kırılganlığı daha da artırmak pahasına sürdürülebilmesi amacıyla, ne pahasına olursa olsun sektöre dış finansmanın girişinin devamını sağlamak olacaktır. Bu çerçevede, ülke emlakinin haraç mezat satışına olanak sağlayacak, 2B ve Dönüşüm Alanları Hakkında Yasa Tasarısının ivedilikle TBMM gündemine getirilmesini beklemek şaşırtıcı olmayacaktır.

Nitekim son Anayasa Taslağında yer alan ormanlarla ilgili hükümler bu kaygılarımızı doğrulamaktadır. Tasarıda yer alan ormanlarla ilgili hükümlerin neredeyse yarısı orman alanlarının nasıl orman alanı olmaktan çıkarılarak satılacağı ile ilgilidir. Aynı durum su havzaları ve kıyı şeritleri ile ilgili olarak geçerlidir. Tasarı ile kamuya açık olan bu alanların özel mülkiyet haline getirilerek satılmasına, halkın kullanımına kapatılmasına neden olacaktır.

Bu genel değerlendirmeler ışığında; fon akışının yavaşlayıp, pahalanmasının kısa ve orta vadede ülkemiz gayrimenkul sektöründe zaten var olan bazı sorunları daha da ağırlaştırması kaçınılmaz görülmektedir. Bu olası etkileri şu başlıklar altında toplamak mümkündür;

Küresel likiditenin azalması ülkemize fon akışınız daraltacak kredi koşullarını ağırlaştıracaktır. Bu durum konut kredi faizlerinin yükselmesi sonucunu doğuracak, zaten dünyanın en yüksek konut kredi faizini kullanan ve kriz nedeniyle daha da yoksullaşan tüketicinin konut kredilerine talebi azalacaktır.

Kredi talebindeki azalma, tüm promosyonlara karşın zaten yavaşlamış olan konut talebini olumsuz etkileyecektir.

Konut talebindeki azalma, mevcut inşaat projelerinin durmasına veya yavaşlamasına neden olacak, söz konusu projelerin devamı ve mevcut taahhütler nedeniyle ihtiyaç duyulacak nakit ihtiyacı ve pahalı kredi nedeniyle gayrimenkul fiyatları hızlı bir gevşeme sürecine girecektir.
Bu durum zaten arz fazlası olan sektörde, geçmiş dönemde yüksek fiyatlarla gayrimenkul almış vatandaşları büyük varlık kayıpları ile karşı karşıya bırakırken, paha biçilemeyecek doğal ve tarihi çevrenin finansman sıkıntısını aşmak pahasına, yüksek yapılaşma hakları ile yerli yabancı "dost çevrelere" peşkeş çekilmesi gündeme gelebilecektir. Son dönemde değiştirilen yasalarla yetkileri sınırsız hale getirilen TOKİ bu operasyonlarda kilit bir rol üstlenecektir.

Son dönemde gücünün çok üstünde projelere başlayan ve bu yüzden ciddi bir finansman sıkıntısı yaşayan TOKİ; sektördeki genel daralma ve özellikle gelir beklediği projelerde satışların düşmesi sonucu ciddi bir krizle karşılaşabilecektir. Böylesi bir gelişmenin sektörün tamamında ciddi sıkıntılar yaratması kaçınılmaz olacaktır. Hükümetin TOKİ‘yi kurtarmak amacıyla yapacağı girişimler ise seçimler nedeniyle zaten gevşetilmiş olan bütçe disiplinini ve bıçak sırtındaki dengeleri daha da bozacaktır.

Bu çerçevede, uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Fitch Ratings‘in, Toplu Konut İdaresi‘nin (TOKİ) kredi notunu ‘(BB eksi)‘ olarak belirlemiş olması, (yazımızın başında vermiş olduğumuz örnekler dikkate alındığında) herhangi bir değer taşımamaktadır.

Emlak fiyatlarındaki gevşeme borsada işlem gören Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının (GYO) bütçelerini olumsuz etkileyecektir.

Gayrimenkul sektörü, talebin dış kaynağa bağımlılığı nedeniyle, inşaat sektörüne girdi üreten sanayi sektörü ile birlikte bu krizden en çok etkilenen sektörlerden birisi olacaktır. İnşaat sektörünün büyüme içindeki yaklaşık %20‘lik katkısı dikkate alındığında Bu olumsuz etkinin ülke ekonomisinin büyüme rakamlarını da etkilemesi kaçınılmazdır.

Krizin en önemli etkisi ise istihdam üzerinde olacak, inşaat sektöründeki genişleme sonucu bu sektörde yaratılmış olan çoğu kayıtdışı ve niteliksiz işgücü istihdamında ciddi bir daralma meydana gelecektir.

A. Müfit BAYRAM

Şehir Plancısı

YAYED Yönetim Kurulu Üyesi

İncelemeler kategorisindeki diğer başlıklar
YAYED Yerel Yönetim Araştırma Yardım ve Eğitim Derneği Ziya Gökalp Caddesi, No.30 Kat.5 D.17 06420 Kızılay / Ankara, T: (312) 430 35 60, F: (312) 430 62 90
İşbu sitenin tüm hakları saklıdır. Web sitesi içerisindeki dökümanlar yazılar ve resimler kaynak gösterilse dahi, izin alınmadan başka web sitelerine, ticari yayınlara aktarılamaz, kopyalanamaz. © 2012
Web Tasarım