Ekonomideki gelişmelerden en çok etkilenmesi beklenen sektörlerden biri konut sektörü. Gerek istihdam, gerekse imalat ve finans sektörlerini doğrudan etkileme potansiyelinin de etkisiyle olsa gerek son günlerde en fazla konuşulan konulardan birisi haline geldi. Herkes farklı bir şey söylüyor. Konut fiyatları yüksek mi? Yoksa düşük mü? Yani tam da konut almanın zamanı mı? Konutta arz fazlası, fiyatlarda balon var mı? Bir kısım balon var, fiyatlar yüksek, konut almak için beklemekte yarar var derken, karşı taraf tam aksini söylüyor. Şimdi alın yoksa kaybedersiniz.
Finansal spekülasyonlara ilişkin yoğun haber ve yorumlara yer verilen bazı "ekonomi" kanallarında, son günlerde sıklıkla görüşlerine başvurulan inşaat şirketlerinin sahip ve yöneticileri konut fiyatlarında ve arz cephesinde balon olmadığı görüşünde. Maliyetlerdeki artışları fiyatlara yansıtmadıklarını, dolayısıyla fiyatların uygun olduğunu ve bunun alım fırsatı olarak değerlendirilmesi gerektiğini söylüyorlar. Almayan kaybedecek.
Satılan gayrimenkullerin büyük kısmını konut ve tüketici kredileriyle finanse eden bankacılar da, doğal olarak, konut fiyatlarının aşırı yüksek olmadığı görüşünü paylaşanlar cephesinde. Eğer balon var derlerse, ipoteklerin değeri de düşecek, bilançolarının aktif haneleri tartışılır hale gelecek.
Son yıllarda ortaya çıkan ve kendini "gayrimenkul uzmanı" olarak tanıtan, uzmanlıkları kendilerinden menkul bazı kişiler de; "markalı proje", "doğru lokasyon", vb. gibi ne konut sorununun çözümüne ne de kentlerin daha yaşanılabilir olmasına katkı sağlamayacak, içi boş, kulaktan dolma, yabancı dilden aşırma kavramlarla benzer iddiaları tekrarlıyorlar. Konutta balon yoktur, fiyatlar tam da olması gerektiği gibi, hatta ucuzdur. Falan filan. Şimdi konut alma zamanıdır. Almazsak kaçıyor.
Hele kendisine ekonomist diyen bazı kişiler var ki, onlara göre konut fiyatlarının artması ekonomiyi büyütüyor, ülkeyi, vatandaşları refaha boğuyor. Maşların ortalama 2500 dolar civarında olduğu, buna karşılık küçük bir evin 500 bin dolara satıldığı İsrail‘de insanlar bu yüzden sokağa döküldü herhalde.
Balon patlamadan önce, benzer akıl danelerin Amerikalı, Yunanlı, İspanyol, vb. versiyonları da kendi halklarına benzer şeyleri söylemişlerdi. Düştükleri durum ortada. Pardon, onlar değil vatandaş düştü, evinden oldu, borcuyla birlikte sokağa atıldı. Nasıl olsa bize bir şey olmayacak diye düşünerek olsa gerek, bu yıkıcı örnekleri ve beş çeyrektir düşen konut satışlarını görmezden gelerek, fiyatların bulunduğu seviyenin makul olduğunu, alış yapmanın karlı olacağını savunuyorlar.
Neye göre makul? Neye göre makul değil? Hiçbir objektif veriye, bilimsel ve ekonomik gerçeğe dayanma gereği duymaksızın, vatandaşın parası hatta geleceği üzerinde yapılan bu yönlendirmelerin ahlaki olup olmadığını bir yana bırakarak, doğruluğunu sorgulamaya çalışacağız bu yazımızda.
Konutta, gerek arz gerekse fiyatlar açısından, balon olup olmadığına nasıl karar vereceğiz? En temel belirleyici, konut ihtiyacı ya da piyasacı jargonla konut talebinin miktar ve niteliği; yeri, büyüklüğü, kalitesi, fiyatı. ANKA Ajansının, 22 Temmuz 2011 tarihli haberine göre, Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı; halihazırda, mevcut konut talebine yetecek düzeyde konut üretiminin söz konusu olmadığını, Türkiye‘de her yıl 700 bin konut ihtiyacı olduğunu, önümüzdeki 10 yılda 7 milyon konut ihtiyacı olacağını, bu ihtiyacın eski yapılar, köyden kente göç ve gecekondulardan kaynaklanacağını belirtmiş. (http://ekonomi.milliyet.com.tr/konutder-konut-fiyatlarinda-dusus-%20olmaz/ekonomi/ekonomidetay/22.07.2011/1417562/default.htm) .
Söz konusu konuşmanın devamından anladığımız kadarıyla, gecekondular başta olmak üzere halen vatandaşın başını soktuğu evlerin "çirkin, eski, güvensiz, vb." şeklinde sübjektif nitelemelere dayanılarak yıkılmasına, yani kentsel dönüşüme umut bağlanmış durumda. Güvensiz evlerin yıkılmasına kimse karşı değil ancak güvensiz olup olmadığını kim, nasıl, hangi araştırmayla tespit ediyor? Evlerin eski veya çirkin olduğuna kim karar verecek? Olmayan talebin, kentsel dönüşüm yoluyla cebren yaratılması, mı söz konusu olacak, göreceğiz. Aman canım yeter ki sektör gelişsin.
Tüm bu tartışmalar, Türkiye Müteahhitler Birliği‘nin Temmuzun son günlerinde açıkladığı İnşaat Sektörü Analizi ile iyice alevlendi. Raporda yer alan tespitlere katılmadığı anlaşılan Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı, Türkiye‘de ciddi bir konut talebi olduğunu, böyle bir durumda arz fazlasının mümkün olmayacağını söyledikten sonra, "Türkiye‘de 18 milyon konut stoku var. Depreme dayanıklı hale gelmeleri için yarısının değişmesi gerek. Ayrıca göç de konut ihtiyacını artırıyor. Böyle bir ortamda arz fazlası olamaz." diyerek raporda yer alan tespitlere katılmadığını belirtirken yıkılacak konut sayısını 2 milyon artırarak 9 milyon olarak ilan edivermiş. (http://www.insaatim.com/?pid=haberdetay&haberid=740)
Hangi araştırmaya, hangi veriye dayanarak bu rakamların telaffuz edildiğini bu yorumların, yönlendirmelerin yapıldığını bilmiyoruz. Bildiğimiz, yılda 700 bin konut ihtiyacı var lafının, ortalama dört kişilik hane büyüklüğü hesabı ile 2,8 milyon kişinin, ülkedeki toplam 18 milyon konutun yarısının yani 9 milyon konutun yıkılıp yeniden yapılacağı sözünün anlamının ise yaklaşık 36 milyon kişinin yaşadığı evlerin yıkılacağı, bu kişilere yeni konutlar yapılıp satılacağı anlamına geldiğidir. Bu boyutlarda bir mekansal devinimin, savaşlar ve doğal afetler dışında, ne derecede makul, mantıklı ve gerçekleşebilir olduğu, böylesi varsayımlara dayalı olarak alınacak yatırım kararlarının ekonominin geneli ve tek tek hane halklarının bütçeleri açısından ne derece sağlıklı sonuçlar verebileceği konusunun takdirini sizlere bırakıyoruz.
Defalarca söyledik, bir kez daha tekrar edelim. Ülkemizde konut ihtiyacını gerek nitelik gerekse nicelik açısından doğru şekilde ölçen ve sonuçları düzenli olarak kamuoyuyla paylaşılan herhangi bir araştırma bulunmamaktadır. Sık sık gündeme getirilen deprem korkusuyla ilgili olarak, körfez depreminden bu yana geçen 12 sene içerisinde mevcut stokun sağlam olup olmadığına ilişkin olarak gerçek bir envanter çalışması yapıldı da haberimiz mi olmadı? Yaptıysa kim yaptı.
Talebin düzeyi ve niteliği konusunda herhangi bir objektif verinin bulunmadığı bu ortamda, konut fiyatlarının alım için uygun olup olmadığı konusunda, dolaylı olarak da olsa karar oluşturmamıza yardımcı olabilecek bir diğer önemli parametre ekonominin genel durumu yani halkın alım gücündeki değişimdir. Ekonomik durum iyi ise konut satışları ve fiyatları artacak, ekonomik durum olumsuzsa fiyat ve satışlar düşecektir.
IMF gibi bazı kuruluşlar ve kredi değerleme şirketlerine göre cari açık vb. iç nedenler, bazılarına göre ise ABD ve Avrupa ülkeleri ekonomilerindeki bozulma sonucu dıştan kaynaklanabilecek riskler nedeniyle ekonomideki durumun parlak olmadığının, bizzat bu işin siyaset ve bürokrasideki sorumluları tarafından ifade edildiği bir ortamda, piyasadaki karmaşayı ve telaşı görmek için verileri incelemek gerekmiyor. Düne kadar her şey yolunda diyen sözde ekonomistlerin paniği ve birbiriyle çelişen anlık açıklamaları, gazetelerin ekonomi sayfalarına yansımış durumda.
Ekonomi iyiye mi gidiyor, kötüye mi?
İyiye gidiyorsa, ekonomi büyümeye devam edecek, varsayımsal olarak da olsa işsizlik azalacak, hane halkı gelirleri artacak, bu da konut satışlarına olumlu yansıyacak, konut fiyatlarını artırıcı yönde baskı oluşacaktır. Bu durumda, henüz fiyatlar artmadan konut almanın mantıklı olacağını söyleyebiliriz.
İyiye gitmiyorsa, bu sefer ekonomi küçülecek, işsizlik artacak, hane halkı gelirleri düşecek demektir. Göreli olarak gelirlerin düştüğü, işsizliğin arttığı bir durumda hane halklarının daha çok konut talep edeceğini söylemek ise şüphesiz mümkün değil. Talebin azaldığı bir ortamda fiyatların artmasını değil düşmesini beklemek ise ekonominin temel kuralları açısından son derece mantıklı görünüyor.
Fiyatların arz ve talebin kesiştiği noktada oluşacağını kabul eden piyasa ekonomisinde bu denklemi bozabilecek tek durum, inşaat ve gayrimenkul şirketlerinin finansal açıdan çok güçlü olmaları, tok satıcı olarak "fiyatım budur, alan alır almayan almaz" demeleridir.
Yazımızı İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneğinin Nisan 2011 tarihli Aylık Raporundan bir alıntı yaparak bitirelim.
"İnşaat sektörünün arz liderliğinde büyüme kaydettiği ciro endeksi grafiğinde de görülebilmektedir. Buna göre hızlı bir üretimin içinde olan inşaat sektöründe elde edilen ciro miktarı negatif bir değişim göstermektedir. Yani düşmektedir. Bunun anlamı inşaat sektörünün üretimi ile elde edilen ciro arasında sağlıklı bir ilişki bulunmamaktadır. Üretim, şirketlerin cirosuna yansımamaktadır. İnşaat sektörü açısından bu noktanın önemli bir risk olduğunu düşünüyoruz. Gelecekteki talebe yönelik üretim yapan inşaat sektörünün istediği talebi yakalayamaması durumunda ciddi risklerle karşılaşacağını görünmektedir. Buna göre yapılan yatırımların nakde dönüştürülememesi durumunda sektördeki firmaların finansal sıkıntıya düştükleri gözlenebilir."
