Kentsel-kırsal, imarlı-imarsız, yapılı-yapısız, ülkemizin tüm toprakları büyük bir el değiştirme dalgasına kapılıyor. DÖNÜŞÜM adı verilen topraklara el koyma operasyonunu anlamak için iki şeye bakılmalı: Rant teorisi ve tekelci sermaye grupları.
RANT TEORİSİ ÜZERİNE BİR DENEME, Nevzat BEDRELİ
1. Kentsel yapı iki temel fizik varlığın birlikteliğidir: Arsa + Bina.
2. Kentsel yapı bu iki temel varlığın toplamından oluşan fiyata sahiptir.
3. Yapı toplam fiyatı = Arsa fiyatı + Bina üretim fiyatı.
4. Arsa fiyatı, arsanın bir emek ürünü olmadığı ve bu nedenle hiçbir "değer" içermediği gerçeğinden hareket edilerek bulunur. Arsa, "değer" içermediği halde alınıp satılabildiği için bir metadır. Değeri yoktur, ama fiyatı vardır. Arsa, özel bir "kullanım değeri"dir.
5. Arsayı kullanım değeri haline getiren, üzerinde inşa edilen binadır. Bina, inşaat sermayesinin sektörel alanıdır. İnşaat sermayesi, sanal sermaye değil işlev gören üretici sermayedir. Sanayi sermayesi gibi ‘değişmeyen sermaye + değişen sermaye + artı-değer‘den oluşur. İnşaat sermayesi ortalama kar oranına göre çalışır. O halde kentsel yapının toplam fiyatı = arsa fiyatı + binaya yatırılan sermaye (üretim fiyatı) olup, ortalama kar piyasa tarafından belirlenen üretim fiyatına dahildir.
6. Yapı fiyatı, üretken sermaye ile ilişkisi olmayan ve maliyet unsuru olan arsa fiyatıyla birlikte belirlenir. Arsa, üzerinde binayı taşıyandır. Arsanın fiyatını belirleyen, üzerindeki bina değildir; başka bir deyişle arsanın fiyatı, üretim fiyatıyla belirlenmez. Arsa fiyatını belirleyen, arsanın önünde arkasında yer alan yapıların fiyatıdır. Bu yapıların fiyatıysa yarattıkları kira gelirine göre hesaplanır. Yapı fiyatı, bu kira/rant geliri + yeni yapılan binanın üretim fiyatı toplamıdır.
7. Yapı fiyatı, sermayeleştirilmiş kira geliridir. Kentsel rantı taşıyan yapı fiyatı, kirayla doğru faiz oranıyla ters orantılıdır. Bir yapının fiyatı, faiz oranlarının sabit olduğu dönemde, yapının getirdiği kira ne kadar yüksekse o kadar yüksek olur. Sabit kira getirisinde, ortalama faiz oranı yükseldiğinde yapının fiyatı da düşecektir. Bu nedenle kentsel rant, yatırılan sermayenin karına değil aynı miktarda ödünç verilebilir sermayenin (bankalararası faiz oranı) faiz oranına bağlıdır. Daha açık bir deyişle, kentsel rant, üretken sermayenin (sanayi ve inşaat sermayesinin) hareketine değil, sanal (hisse senedi, tahvil, kamu borçları, ipotek kredileri, vb.) sermayenin hareket yasalarına bağlıdır.
8. "Konut sektörü üretken alana mı üretken olmayan alana mı girer?" Yapı, üretken olmayan alana ait bir nesne iken, yapıyı üreten sermaye üretken alana aittir. Yapı, satıldığı ana kadar sanayi sermayesinin (üretken sermayenin), satıldıktan sonraysa üretken olmayan (sanal) sermayenin alanına girer. Yapı, bu ayırım nedeniyle, ipotekli kredi (mortgage) kurumunun maddi taşıyıcısı haline gelir. Böylece yapı, gayrımenkul piyasasının unsuru olarak mali sermayenin hayali türüne zemin oluşturmaktadır.
Kentsel rant, ne arsayla ne üzerine inşa edilmiş binayla açıklanabilir. Açıklama üretken sermayenin kar hareketinden bulunamaz. Kentsel rant, yapının sağladığı kira gelirinin faiz oranlarıyla ilişkisinden hareketle; kısaca mali sermayenin faiz hareketiyle açıklanabilir.
