KENTSEL” DÖNÜŞÜMÜN FİNANSMANI (MORTGAGE)
Ahmet Müfit BAYRAM
Şehir Plancısı
YAYED Yön. Kur. Üyesi
Dar Gelirlilerin Konut İhtiyacı ve Konut Finansmanı Konusunda Ülkemiz Deneyimi
Dar gelirlilerin konut sahibi yapılmasına ilişkin uygulamalara, Cumhuriyetin ilk yıllarından itibaren büyük önem verilmiştir. Henüz Cumhuriyetin ilk yıllarında Ankara‘da gerçekleştirilen Yenişehir, Bahçelievler ve Yenimahalle projeleri kentli orta kesimin konut sahibi olmasını sağlayarak gerek planlama, gerekse de mimari açıdan çok başarılı uygulamalar olmuşlardır.
Devlet kendi eliyle gerçekleştirdiği arsa ve konut üretimi uygulamalarının yanı sıra, Emlak Kredi Bankası bünyesinde uygulamaya konulan "Yapı Tasarrufu Hesabı" ve bu hesaba bağlı olarak verilen "İpotek Karşılığı Krediler" ile, kendi konutunu yapmak isteyen yüz binlerce kişiyi, fen ve sağlık kurallarına uygun, planlı alanlarda projeye uygun yapıldığı bizzat bu banka teknik elemanlarınca da denetlenen güvenli konutların sahibi yapmayı başarmıştır.
1970‘li yıllarda yerel yönetimlerin öncülüğünde ve işyeri esaslı kooperatif örgütlenmelerine dayalı olarak Ankara-Batıkent ile başlayan "Toplu Konut Uygulamaları" aynı sosyal anlayışın devamı niteliğindeki başarılı uygulamalar olmuş, benzer örnekler tüm ülkede yaygınlaşmış, konut sahibi olmayı hayal bile edemeyen yüzbinlerce aile bu örgütlenmeler sonucunda konut sahibi olabilmiştir.
Tüm bu projelerin ortak niteliği, halihazırda konutu olmayan ve normal piyasa koşullarında ev sahibi olma imkanı bulunmayan dar ve orta gelirli kesimi hedef alması, konutların en fazla 100 m² olması ve bu niteliklerine bağlı olarak belli oranda kamu sübvansiyonu (uygun koşullu arsa temini, düşük faizli, uzun vadeli kredi imkanı gibi) kullanmış olmalarıdır. Sağlanan bu destek, çeşitli gelir düzeyindeki kişilere yönelik projelerde projelerin hedef kitlesine bağlı olarak değişmekte (775 sayılı yasa kapsamındaki uygulamalar gibi), ancak ev sahibi olmama ve 100 m² koşulları hiç bir durumda değiştirilmemekte, yani suiistimal edilmemektedir. Kaynağını Anayasa ve sosyal devlet ilkesinden alan bu anlayış, 1970‘li yılların sonuna kadar genel hatları değişmeden devam etmiştir.
IMF ve Dünya Bankası kaynaklı, Süleyman DEMİREL ve Turgut ÖZAL imzalı olarak yürürlüğe konan 24 Ocak kararları, bu sosyal anlayışın (devletin başka bir çok olumlu niteliğinde olduğu gibi) terk edilmesinde milat niteliği taşımaktadır.
Bu tarihten sonra yapılan yasal düzenlemelerin temelini, kentlerin yağma alanı, konutların ise kar aracı olarak görülmesi anlayışı oluşturmaktadır. 1950 sonrası dönemde, vergi sisteminden, devletin ihmali ve çözüm üretmekteki isteksizliğinden de kaynaklanan nedenlerle yaygınlaşan gecekondu ve plansız yapılaşma gerekçe gösterilerek, kamuoyuna bu çirkinliğin ortadan kaldırılmasının yolu olarak sunulan "imar affı yasaları", planlama yetkisinin teknik yeterliliğine bakılmaksızın sözde demokratikleşmek adına belediye meclislerine devredilmesi, sahillerin neredeyse koşulsuz ve denetimsiz olarak imara açılması, turizm bölgeleri uygulaması, vb, aynı anlayış çerçevesinde yapılmış yasal düzenlemelerdir.
Bir diğer gelişme ise, üyelerini ağırlıklı olarak aynı iş yerinde veya iş kolunda çalışan kişilerin oluşturduğu, dolayısıyla üyelerin sosyal yapıları ve ekonomik güçleri açısından homojen bir yapı sergilediği kooperatif sisteminin yerini, üyelerinin gerek ekonomik gerekse sosyal yapı olarak farklılaştığı rant amaçlı kooperatif sistemine bırakmasıdır. Başını sokacak bir konut edinme amaçlı kooperatiflerin yerini bazı "profesyonel" kooperatifçilerin yönlendirmesi ile kurulan ve birbirini tanımayan insanların üye olduğu yatırım amaçlı konut veya yazlık kooperatifleri almaya başlamış, kooperatif kavramının özünü oluşturan "dayanışma" ruhu yerini rant özlemine bırakmıştır. Bu gelişme, konutun sosyal bir ihtiyaç olmaktan çıkarılıp finansal bir enstrüman haline dönüştürülmesi sürecinde önemli bir aşamadır.
Eşzamanlı olarak atılan diğer bir adım, Emlak Kredi Bankası‘nın yok edilmesi sürecinin başlatılmasıdır. Bu çerçevede ilk olarak Emlak Kredi Bankası‘nın hedef kitlesi değiştirilmiş, dar gelirliler için yapılan konut projelerinin yerini rant aktarımı amaçlı ve üst gelir gurubuna yönelik projeler almış, enflasyon gerekçe gösterilerek "ipotek karşılığı konut kredi sistemi" fiilen tasfiye edilmiştir. Bu dönem, bankanın kamuoyuna yansıyan birçok yolsuzlukla anıldığı dönemdir. Bülent ŞEMİLER, Selim EDES, Engin CİVAN gibi ÖZAL ailesine yakınlığı ile bilinen kişiler (bazıları daha sonra yolsuzluk suçlaması ile hapse girmiştir) bu dönemin ilk akla gelen aktörleridir.
Kaynakları dar gelirlilere konut edindirmek yerine, rant aktarma projelerine (İstanbul-Bahçeşehir, İzmir-Mavişehir ve Ankara-Bilkent gibi), kuruluş amacıyla bağdaşmayan ticari kredilere (denizcilik sektörüne verilen ve büyük kısmı tahsil edilemeyen krediler gibi) yönlendirilen banka, kendisi yok olurken birçok kişi veya şirketi zengin etmiştir.
Bankanın IMF ve Dünya Bankası kaynaklı ölüm emri 2000‘li yılların başında batık krediler gerekçe gösterilerek Kemal DERVİŞ (DSP, MHP, ANAP Hükümeti) tarafından uygulanmış, banka resmen kapatılmıştır. Batırılan sadece "Türkiye Emlak Kredi Bankası" değildir. Bu yolla, ülkenin konut finansmanı konusundaki tüm deneyimi ve konut finansmanı konusunda ulusal kaynakların kullanılması dönemi de bankayla beraber yok edilmiştir.
Mortgage Masalı
Günümüzde subjektif değerlendirmelere dayanan konut açığı rakamları ile coşturulmuş, talebin çok üstünde ve nitelik olarak talebe uygun olmayan, yani esas ihtiyaca cevap vermeyen, bir konut arzı söz konusudur. Gerçek dışı ihtiyaç rakamları ile coşturulan konut piyasasının, küçük müteahhit ve bu illüzyona kanarak kredi ile konut alan sabit gelirli konut alıcısını yerle bir edecek şekilde patlaması kaçınılmaz görülmektedir. Birilerini zengin etmek amacıyla sahnelenen bu oyunun ülke ekonomisi ve sıradan vatandaşa bedeli tahmin edilenin çok üzerinde olacaktır. Nitekim Mayıs 2006‘dan günümüze konut satışlarında %50‘den fazla bir düşüş yaşanmıştır. Aynı dönemde konut fiyatlarındaki düşüş %15‘ler düzeyindedir.
Amerikan patentli "mortgage" sisteminin konut sorununun sihirli çözümü olarak medya tarafından pazarlanması böyle bir ortamda başlamış, 3 Kasım 2003 seçimlerinden sonra bu koroya AKP kurmayları da katılmıştır. Uzman bir kuruluş olması planlanarak kurulan "Konut Müsteşarlığının" kapatılması, "konut hamlesi" yapmak iddiasıyla iktidara gelen AKP Hükümeti‘nin ilk icraatlarından birisi olmuştur. Konut ihtiyacının yeri, niteliği ve niceliği araştırılmadan ortaya atılan konut ihtiyacına ilişkin (hedef gurupların niteliği ve mekandan bağımsız şekilde) dudak uçurtan rakamlarla sanal bir piyasa oluşturulmaya çalışılmış, medyanın yoğun olarak içinde yer aldığı bu oyunun finansmanı için vatandaşın birikimine göz dikilmiştir. Bu oyunun adı "mortgage"dır.
Bu noktada "Mortgage Sistemi"nin ne olduğu ve yurtdışında nasıl işlediğini incelemek konuyu daha iyi kavramamıza katkı sağlayacaktır.
Mortgage en yaygın olarak ABD‘de uygulanan ipotek karşılığı konut finansman sistemidir. Amerikan rüyası olarak da bilinen sürekli daha iyi bir ev ve daha iyi bir araba hedefi ile de son derece tutarlı olan bu sistem çerçevesinde, yirmi-otuz yıl vade ile borçlandırılan aileler, bu süre boyunca bir gün eve bütünüyle sahip olma amacıyla motive olmakta, eve sahip oldukları anda ise daha iyisine ulaşmak amacıyla yeniden borçlandırılmakta, ekonomik sistemde olabilecek tüm krizlere karşı (işini kaybetme, faizlerde artış eğilimi, konut fiyatlarında ortaya çıkabilecek düşüşler, vb.) son derece hassas hale getirilmektedir.
Bu durum bilinmeyen, saklanan bir şey değildir. Örümcek Adam 2 Filminde, koskoca Örümcek Adam‘ın dünya tatlısı halası senelerce taksitini ödediği evini, taksitlerini ödemede karşılaştığı bir güçlükten dolayı mortgage kredisi aldığı bankaya teslim edip kiraya çıkmak zorunda kalmakta, bırakın sıradan birini, dünyayı tüm kötülüklerden kurtaran kahramanın dahi elinden bir şey gelmemektedir. Danny De Vitto, 1994 yapımı, Penny Marshal imzalı Sam Amcanın Erleri filminde, daha çok para kazanacağı yeni bir iş aradığı için kendisine sitem edenlere "mortgage kredisiyle (ipotekle) konut almanın nasıl bir şey olduğundan haberiniz yok galiba" diye sitem eder. Bu, birçok Amerikan filminde görmeye alıştığımız bir sahnedir. İşini kaybeden, evini ve ailesini de kaybeder. Süper kahraman Örümcek Adamın çaresizliği maalesef gerçektir ve bu durum Amerikan filmlerinde gördüğümüz istisnai bir durum veya bir fantezi değildir.
Borcun bir ay ödenememesi, senelerce taksitlerini ödediğiniz ve bir gün sizin olacağını hayal ettiğiniz evinizin elinizden gidivermesine sebep olacaktır. ABD‘de yapılan araştırmalar, çalışan aile reislerinin en büyük kaygısının işini ve buna bağlı olarak evini-ailesini kaybetmek olduğunu göstermektedir. Piyasanın en hassas parçası haline getirilen bu aileler, aile olarak birlikteliklerini koruyabilmek için piyasanın krize karşı korunması misyonunu gönüllü olarak üstlenmektedir.
Bu durumu ülkemizde borsada parası olan bir kişinin davranış biçimiyle açıklamak mümkündür. Borsada parası olan bir küçük yatırımcı için en önemli şey borsanın düşmemesi, tam tersi olarak artmasıdır. Borsanın düşüşüne neden olabileceği söylenen her siyasi veya ekonomik gelişme, siyasi görüşlerine uymasa dahi, bu kişi tarafından olumsuz olarak algılanırken, IMF‘nin talepleri doğrultusunda TÜPRAŞ‘ın veya ERDEMİR‘in satılması, çalışanların ve emeklilerin ücretlerinin düşürülmesi veya emeklilik yaşının artırılması, bu kişi tarafından (çalışanlar ve ülkenin geleceğine etkilerinden bağımsız olarak) olumlu olarak algılanacaktır.
ABD‘de bütünüyle orta sınıfa yönelik olarak tasarlanmış bu sistemin, toplumun alt gelirli kesimlerinin konut sahibi yapılması gibi bir amacı bulunmamaktadır. Evsizlerin en çok olduğu ülke ABD‘dir. Bu açıdan bakıldığında, ortalıkta uçuşan popüler söylemlerle çelişse de, TBMM‘de görüşülen yasa tasarısının, amacı açısından yurtdışı örneklerle en azından ABD örneğiyle benzer özellikler taşıdığı söylenebilir.
Sık sık çıkan krizlere karşın ABD‘de sistemin nispeten başarılı olarak sürdürüldüğü söylenebilir. Sistemin uzun yıllardır devam etmesi ve bunun sonucu yıllar içerisinde sağlanan kurumsallaşma ile sistemde değerlendirilen fonların büyüklüğü, bu ülkede ortaya çıkan krizlerin büyük ölçüde yıkıma neden olmasını engellemektedir. Fonların ağırlıklı olarak ülke içi tasarruflardan kaynaklanıyor olması, doların bu ülke tarafından basılıyor olması ve ipotekli finansman kuruluşları ile bu kuruluşlara finansman sağlayan büyük fonları yöneten şirketlerin genelde organik bağ içinde olmaları, en azından sistemin devamlılığında çıkar birlikteliği bulunmasını, dolayısı ile krizlere dayanıklılığı artıran bir önemli husustur.
Bilindiği gibi ABD‘nin en büyük mortgage kuruluşu olan "Fannie Mae" 1938 yılında devlet tarafından kurulmuştur, kontrol ettiği fonlar o kadar büyüktür ki, ABD Hazinesi (Merkez Bankası) faiz oranlarını belirlerken bu kuruluşla birlikte çalışmak durumundadır. Bu birliktelik, konut kredisi kullanmış olan on milyonlarca kişiyi doğrudan etkileyebilecek krizlerin ortaya çıkmasının önündeki en önemli garantiyi oluşturmaktadır.
Bizde ise yasanın amacı yurtdışı emeklilik fonlarını çekmek olarak belirlenmiş, tasarının maddeleri bu amaca göre şekillendirilmiştir. Bu durum ABD ve Türkiye‘deki uygulamalar arasında ülkemiz aleyhine en büyük farktır. Sistemin çok büyük oranda yurtdışı kaynaklarla fonlanıyor olması ABD‘de olduğu gibi bir çıkar birlikteliğinin oluşmasını engellemekte, sistemi yurtiçi veya yurtdışından kaynaklanabilecek herhangi bir siyasi ve ekonomik krize karşı çok duyarlı hale getirmektedir. Bu duyarlılığın herhangi bir kriz anında borsadan veya bonolardan hızla para çıkması ile karşılaştırılmaması ve kıyaslanmaması gerekmektedir.
Yakın geçmişte uzak doğudan başlayan ekonomik krizin tetikleyicisi, bu ülkelerdeki "mortgage" sistemleri olmuş, sadece kredi kullananlar değil bu ülke ekonomileri bütünüyle çok büyük zarar görmüştür. Konut Finansmanı Sisteminde ortaya çıkabilecek bir kriz, sistemden aldığı kredi karşılığında evini sisteme ipotek eden yüzbinlerce kişinin oturduğu konutların, yurtdışı fonların zararının karşılanması karşılığında ellerinden alınması, haraç mezat satılması, binlerce yuvanın yıkılması anlamına gelecektir.
Herhangi bir kriz döneminde konut fiyatlarının düşmesi ve ipotek edilen konutun o anki satış değerinin borcun tamamını karşılamaması durumunda, evini kaybeden kişi aynı zamanda tüm varlıklarının da haciz edilmesi tehlikesiyle karşı karşıya kalabilecektir. Yasa tasarısında bu konuda zikredilmiş aksi bir hüküm tarafımızca tespit edilememiştir. Yasa ile kurulması karara bağlanan tüm güvence sistemleri, kredi verenin haklarının garanti altına alınması ile ilgilidir. Yasa tasarısında, bırakın konut edinmek üzere sistemden borçlanan insanların zararını karşılamayı, bu zararı azaltmaya yönelik dahi herhangi bir önlem yer almamaktadır.
, ABD‘de ki "mortgage" uygulamaları ve sonuçları konusunda daha ayrıntılı bilgi sahibi olmak isteyenler için kapsamlı bilgi http://realestate.msn.com/buying/Articlenewhome.aspx?cp-documentid=546052 internet adresinde yer alan Christopher Solomon imzalı "Don‘t hand your house to a thief" ve http://realestate.msn.com/buying/Articlenewhome.aspx?cp-documentid=338165 internet adresinde yer alan "More Americans are losing their homes" isimli yazılarda bulunabilir.
Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı
Yazılı ve görsel medya tarafından "kira öder gibi konut sahibi olacağız" müjdesiyle kamuoyuna tanıtılan "Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı"nın (kamu oyunda bilinen şekliyle Mortgage Sistemi) TBMM ihtisas komisyonlarında görüşülmesi tamamlanmış, Genel Kurul‘da görüşülmesi 01 Ekim 2006 sonrasına bırakılmıştır.
Toplam 36 (otuzaltı) maddeden oluşan tasarı ile, 2004 sayılı "İcra İflas Kanunu"nda, 2499 sayılı "Sermaye Piyasası Kanunu"nda, 4077 sayılı "Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun"da, 3226 sayılı "Finansal Kiralama Kanunu"nda, 5422 sayılı "Kurumlar Vergisi Kanunu"nda, 193 sayılı "Gelir Vergisi Kanunu"nda, 6802 sayılı "Gider Vergisi Kanunu"nda, 492 sayılı "Harçlar Kanunu"nda ve 488 sayılı "Damga Vergisi Kanunu"nda değişiklikler öngörülmektedir.
Değişikliklerin büyük kısmı İcra İflas Kanunu ve "Sermaye Piyasası Kanunu" ile ilgilidir.
"İcra İflas Kanunu‘nda" yapılan değişikliklerin amacı, vatandaşın almış olduğu konut kredisinin geri ödemelerinde (taksitlerinde) herhangi bir nedenle aksama olması durumunda, krediye karşılık olarak ipotek edilen konutunun kolayca satılarak borcun tahsilatının (tasarıda bu amaçla gerekli düzenlemeler yapılmış, evi satılacak kişinin tespit edilen emlak değeri, vb konulardaki itiraz imkanları neredeyse tamamen ortadan kaldırılmıştır) hızlandırılmasıdır.
"Sermaye Piyasası Kanunu‘nda" yapılan değişikliklerin amacı ise, konut alımı amacıyla kullandırılan krediler karşılığında alınan ipoteklerin bir sermaye piyasası metasına dönüştürülmek suretiyle uluslararası finans sistemine pazarlanmasıdır.
Bu düzenlemeler sayesinde yurtdışı fonlar, bedeli dünya ortalamasının çok üzerinde bir faiz olarak konut kredisi alan kişilerce ödenmek suretiyle ülkemize çekilebilecek, vatandaşın evi teminat gösterilerek getirilecek yabancı fonların ülke içinde kredi olarak dağıtılmalarına aracılık edecek bankalara ise yeni, uzun süreli ve risksiz bir kazanç kapısı yaratılacaktır.
Tasarı ile diğer yasalarda yapılması planlanan tüm değişikliklerin ortak noktası, yurtdışından alınacak bu kredilerin geri ödenmesinin garanti altına alınması hedefine yönelik olmalarıdır.
Değiştirilen ve ek yapılan maddeler dışında, İpotek Finansmanı Kuruluşları‘nın tasfiyesi ile ilgili olarak, 6762 sayılı "Türk Ticaret Kanunu" ile 2004 sayılı "İcra İflas Kanunu"nun ilgili maddelerinin bu yasa kapsamında uygulanmaması öngörülmekte, halen kanunla düzenlenmiş bu hususlara ilişkin uygulama usul ve esaslarının belirlenmesi yetkisi "Sermaye Piyasası Kuruluna" bırakılmaktadır. Aslında bu eğilim yasa tasarısının bütününde mevcuttur. Doğrudan kişilerin hakları ve bu hakları kullanma biçimiyle ilgili olduğu için, yasayla düzenlenmesi uygun olan bir çok husus "Sermaye Piyasası Kurulu"nun kararına bırakılmaktadır. Bu tutum, ileride uygulamada çıkabilecek aksaklıkların kolayca giderilebilmesi açısından ilk bakışta uygun bir çözüm gibi görünse de, vatandaşların ve yatırımcıların haklarının korunması açısından telafisi zor sorunlara ve ciddi adaletsizliklere yol açabilecektir.
Gerek Genel Gerekçe ve Madde Gerekçeleri, gerekse madde metinlerinde, "Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı"nın esas amacının, yukarıda belirttiğimiz gibi, yeni bir finansal araç oluşturmak suretiyle yabancı emeklilik fonlarının ülkemize çekilmesi, bu yolla dış borçların vadelerinin uzatılmasının ve yabancı sermaye girişinin artırılması olduğu açık bir şekilde belirtilmektedir. Konunun kentsel dönüşüm ve yabancılara gayrimenkul satışını serbest bırakan yasal düzenlemelerle birlikte ele alınması süreci bir bütün olarak kavramamızı kolaylaştıracaktır. Çünkü izlenen politikada yabancıların emlak alımı amacıyla harcamış oldukları paralar doğrudan yabancı sabit sermaye yatırımı olarak değerlendirilmektedir.
Basit bir anlatımla sistemin şu şekilde çalışması öngörülmektedir. Yukarıda belirttiğimiz gibi mortgage ile gelecek yabancı kredilerin kaynağını yabancı emeklilik fonları oluşturacaktır. Bu fonların bizim gibi ülkelerden sağladığı/sağlayacağı görece yüksek faiz gelirleri, örneğin İngiliz emekli (X) in, kendi ülkesinin kaynak ve imkanlarını zorlamadan görece iyi bir yaşam sürmesini, İngiltere‘deki evinden ayrı olarak, daha iyi iklimi olan ülkemizin güney sahillerinde de bir ev almasını sağlayacak düzeydedir. Emekli İngiliz (X) kendi oturmadığı zamanlar bu evi kiralayarak yaptığı yatırımın geri dönüşüne katkı da sağlamakta, üstelik gerçekleştirdiği bu ticari faaliyet sonucunda sağladığı kazançtan vergi de vermemektedir. Bu benzeri gelişmiş hiçbir ülkede yaşanamayacak bir vergi kaçırma suçudur.
Medyadaki yaygın söyleme göre paranoyak birinin fantezileri olarak görülebilecek bu anlatım, Yasa Tasarısının Genel Gerekçesi‘nin 8‘nci paragrafında açıkça ifade edilmiştir:
"Sermaye piyasamızda mevcut durumda özel sektör borçlanma senedi ihraç edilmemekte, ihraç edilen ve borsalarda işlem gören devlet iç borçlanma senetlerinin vadeleri ise ancak bir senenin biraz üstüne çıkabilmektedir. Daha uzun vadeli bir sermaye piyasası aracının bulunmaması finansal işlemleri bu vadelerle kısıtlamakta, daha uzun vadelere yönelik beklenti oluşturmak ve fiyatlama yapmak mümkün olmamaktadır. Kurulacak konut finansmanı sistemi çerçevesinde ihraç edilecek sermaye piyasası araçlarının vadeleri, kişilerin kullandıkları konut kredilerinin vadelerine paralel bir şekilde oluşacak olup ,.............. yirmi ila otuz yıla uzayan vadelere ulaşılması söz konusu olabilecektir. Uzun vadeli ipotekli sermaye piyasası araçlarının piyasamızda işlem görmesi, piyasa aktörlerinin uzun vadede önlerini görebilmelerini ve riskleri ölçebilmelerini sağlayacaktır. Piyasanın bu şekilde gelişmesi, vadeli işlem piyasalarının canlanmasından, emeklilik fonlarının ihtiyaç duydukları uzun vadeli yatırım araçlarına ulaşabilmelerine kadar geniş bir yelpazede olumlu etkilerini gösterecektir."
Yeni Yasama Döneminde Meclis‘te görüşülecek olan yasa tasarısının en ağırlıklı bölümlerinden biri de, yukarıda kısaca belirttiğimiz gibi, taksitlerini ödeyemeyen ailelerin evlerinin hızla satılmasını sağlayacak düzenlemelere ayrılmış bulunmaktadır. Yasanın Genel Gerekçesinde bu durum "İcra İflas Kanununda yapılan değişikliklerin temel amacı, ipotek teminatlı olarak konut finansmanı amacıyla kişilere sağlanan kaynakların geri ödenmemesi durumunda, söz konusu ipoteklerin paraya çevrilme süresinin kısaltılmasıdır" şeklinde yer almaktadır.
Yasa Tasarısının 20. maddesiyle, 2499 sayılı Kanuna eklenen geçici 11. madde; "Bu Kanunun 38/A maddesinde yapılan konut finansmanı tanımına uyan kredi ve finansal kiralama sözleşmeleri, sözleşme tarihi dikkate alınmaksızın anılan madde uyarınca konut finansmanı kapsamındadır" şeklinde düzenlenmiştir. Bu düzenleme, yurtdışından borçlanarak vatandaşlara dağıttıkları konut kredileri karşılığında almış oldukları ipotekleri menkul değer haline dönüştürüp tekrar satma imkanı sağlayacağı ve bu şekilde almış oldukları kredinin faiz yükünü azaltacağı için bankalara maliyetlerini aşağıya çekme, dolayısıyla karlarını artırma imkanı sağlarken, daha önce konut kredisi almış olan vatandaşları esas olarak iki olumsuzlukla karşı karşıya bırakmakta, halen sahip oldukları hakların bir kısmını ellerinden almaktadır.
Birinci olumsuzluk; bu tasarı ile İcra İflas Yasasında kredi kullananlar aleyhine yapılan değişikliklerden kaynaklanmaktadır. Bu kişilerin herhangi bir şekilde ödeme zorluğuna düşmeleri durumunda konutlarının hemen paraya çevrilmesinin yolu açılmakta, yasal süreç çok kısaltılırken, kredi alanın kendisi açısından ortaya çıkabilecek olumsuz gelişmelere itiraz imkanları neredeyse fiilen ortadan kaldırılmaktadır.
İkinci olumsuzluk, anılan madde yasa tasarısının 24. maddesi ile birlikte değerlendirildiğinde ortaya çıkmaktadır. Tasarının 24. maddesi şöyledir: "Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilir. Erken ödeme ücreti gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemez." Bu durumda sabit faizli olarak yapılmış olan eski kredi sözleşmelerinin yükümlüleri de, erken ödeme durumunda, (eskiden olmadığı şekilde) erken ödeme ücreti ödeme yükümlülüğü ile karşı karşıya bırakılmaktadır.
Yasa Tasarısının 24. maddesine göre konut kredileri sabit veya değişken faizli olarak belirlenebilecektir. 24. madde bu yanıyla da konut alıcılarını gelecekte zor durumda bırakabilecektir. Hükümet yetkilileri ve basın tarafından sanki kredi alacak vatandaşın lehine gibi gösterilen bu düzenleme, faizin değişken olarak seçilmesi durumunda kredi ile konut alan kişiyi, baştan hesap etmediği birçok riskle karşı karşıya bırakacaktır.
Nitekim Mayıs ayı başında başlayan kriz, hükümet yetkililerinin söylediği şekliyle "dalgalanma", ilk olarak konut kredisi faizlerini etkilemiştir. Nisan sonunda aylık bazda 1.07‘lere kadar düşen konut kredi faizleri, haziran sonu itibarı ile aylık bazda yüzde 2‘lere dayanmış durumdadır. Eğer şu anda verilmiş olan konut kredileri esas olarak sabit faizli olmasa idi, bu aylık 500 milyon lira kredi taksiti ödeyen kişinin aylık ödemesinin yaklaşık olarak 300 milyon lira artması yani 800 milyon lira ödemesi anlamına gelecekti ve bunun sonucunda, bu gün itibarı ile bir çok kişi, konutunu kaybetme durumuyla karşı karşıya kalacaktı.
Hükümet serbest döviz kuru uygulamasının uzun yıllar sürdürülmesini öngörmektedir. Bu konuya yeni beş yıllık plan çalışmaları içinde de yer verilmiş bulunmaktadır. Bu durumda neredeyse tamamına yakını yurtdışından fonlanan ve bu tasarı doğrultusunda daha da yaygın şekilde yurtdışı kaynaklarla finanse edilmesi öngörülen konut kredilerinin, kurdaki oynaklıklara karşı çok daha hassas hale geleceği açıktır. Konut kredisi alanların, hiçbir zaman boyutunu ve zamanını tam olarak kestiremeyeceği bu riske karşı hiçbir güvencesi bulunmamaktadır.
Ne Genel Gerekçe ve Madde Gerekçelerinde, ne madde metinlerinde yer alan husus ise, dar gelirlilere yönelik olacağı söylenen ucuz konut üretiminin ne şekilde destekleneceği ve bu konutların dar gelirli vatandaşlarımızca kira öder gibi taksitlerle edinilmesinin nasıl sağlanacağıdır.
Tasarı metni ile ilgili söylenebilecek bir husus da, komisyon görüşmeleri sırasında, faiz giderlerinin belli miktarı aşmamak üzere vergiden düşülmesine olanak sağlanmasına yönelik olarak yapılan düzenlemedir. 2007 yılından itibaren yürürlüğe girmesi öngörülen bu değişikliğin hükümet ve Genel Kurul tarafından benimsenip benimsenmeyeceği belli değildir. Konunun bütçe dengeleri açısından IMF ile müzakere edilmesi gerekmektedir. Komisyonda yapılan bu düzenlemenin amacı ilk bakışta dar gelirlilere konut alımında sübvansiyon sağlanması gibi görülse de, bu uygulamanın bırakın dar gelirli kesimi, gelir düzeyleri ve konut maliyetleri dikkate alındığında orta gelir düzeyindeki insanların bile konut sahibi olmasını sağlamayacağı, bu sübvansiyonun esas olarak üst orta ve üst gelir düzeyindeki vatandaşlara yönelik olacağı görülmektedir. Eğer bu tespitimiz doğru ise, tüm vatandaşların vergileri ile oluşturulan kamu kaynakları ile yapılacak bu sübvansiyonun doğru, adaletli ve etik olup olmadığı hususu tartışılır hale gelecektir.
Tasarının 16 ve 17. Maddeleri, mali yapıları bozulan ve bu şekilde yükümlülüklerini karşılayamayacak duruma düşen ipotek finansmanı kuruluşlarının tasfiyesi ile ilgilidir. Tasarıda bu kurumların tasfiye işlemlerinin kurulacak olan "Yatırımcıları Koruma Fonu" tarafından yürütüleceği belirtilmektedir. "Tedrici tasfiye karar ve işlemlerinde 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ve diğer mevzuatın tasfiye ile ilgili hükümleri uygulanmaz. İpotek finansmanı kuruluşlarının tedrici tasfiyelerinin uygulama usul ve esasları Kurulca belirlenir." Böylece daha önce yasa ile düzenlenmiş konularda SPK yetkili kılınmakta, böylelikle yatırımcıların haklarının ne şekilde korunacağına ilişkin hususlar belirsizliğe ve keyfiliğe terk edilmektedir.
Aynı belirsizlik ve keyfilik bu kuruluşların kayıtlarının tutulma şekline ilişkin olarak da söz konusudur. Korkumuz, ipotek finansmanı kuruluşlarının batması durumunda karşı karşıya kalınacak depremin boyutlarının, 2000 yılında bankaların batması sonucunda ortaya çıkan depremi kat kat aşabileceği olasılığından kaynaklanmaktadır. Bir kuruluşun batması, tüm konutların fiyatında düşmeye neden olacağı için, olayın zincirleme bir şekilde gelişmesi kaçınılmaz olacaktır.
Bunu engellemenin yolu, krizin derinleşmesinin önlenmesi için bu batıkların yaratacağı yükün hazinece üstlenilmesi durumudur. Sistemde bulunan paraların esas olarak yabancı fonlara ait olması bu ihtimali güçlendirmektedir. Böyle bir durum, günümüzde batık bankalar nedeniyle TMSF‘nin hazineye, yani tüm topluma yüklediği maddi zararın kat kat fazlasının ortaya çıkması, ipotekli finans kuruluşlarının kötü yönetim ve (olmamasını dilediğimiz) yolsuzluklarının faturasının yine halkımızın sırtına yüklenilmesi anlamına gelecektir.
Şüphesiz ki bu korkumuzun paranoya olarak nitelendirilmesi mümkündür. Ancak, Arthur Anderson adlı sözde bağımsız ve saygın denetim kuruluşunun, World COM ve Enron skandallarındaki payı bu korkumuzu anlaşılabilir kılmaktadır.
Yasa tasarısı, konutların değerinin objektif kriterlere göre belirlemesi görevinin Gayrimenkul Değerleme Uzmanları‘nca yapılmasını öngörmektedir. Bu görev kredi kullanan konut sahiplerinin haklarının korunması açısından büyük önem taşımasına karşın, yasa tasarısında bu önemine uygun şekilde yer almamıştır. Değerleme yapacak kişilerin niteliği, değerlemenin objektif ölçütlerinin neler olduğu tanımlanmamakta, tasarının 15. maddesinde yapılan bir düzenlemeyle bu işler (ölçütlerin belirlenmesi, uygulamanın denetlenmesi, vb.) kurulması planlanan "Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine" havale edilmektedir.
Yasa tasarısında 2. maddenin gerekçesi şöyle yazılmıştır:
"Konut finansman sisteminin sağlıklı bir şekilde işleyebilmesi, alacakların takip sürecinin hızlı ve sağlıklı bir şekilde yürütülebilmesini gerektirmektedir. Bu süreçte hak sahiplerinin haklarının doğru ve süratli olarak belirlenebilmesi açısından, kıymet takdiri yapan kişi ve kurumların taşımaları gereken nitelikler ile çalışma usul ve esaslarının sağlam kurallara bağlanması zorunludur.
Sermaye piyasası mevzuatında gayrimenkul değerleme faaliyetinin kimler tarafından yürütülebileceği ve bu kişilerin taşıması gereken nitelikler, değerleme faaliyetini yürüten kişi ve kurumların çalışma esasları, raporlama standartları ve değerleme ilkeleri belirlenerek, bu esaslara aykırılıkların yaptırımları düzenlenmiştir. Ayrıca, değerleme hizmeti verebilecek kurumlar, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından listeye alınmakta ve yine Sermaye Piyasası Kurulu tarafından bu faaliyeti yürütebilecek değerleme uzmanları, sınava tabi tutularak lisans verilmekte ve bu kişilerin sicilleri tutulmaktadır. Tasarıda "belirtilen kıymet takdirlerinin Sermaye Piyasası Kurulu tarafından listeye alınmış kurumlar veya Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine göre lisans almış kişiler tarafından yapılması, hizmetin kalitesini artıracağı gibi, kıymet takdirine itirazları azaltacak ve takip sürecinin kısalmasına katkıda bulunarak konut finansman sistemine olan güveni artıracaktır."
Para kazanabilmesi için, işvereni olacak Konut Finansmanı Kuruluşlarıyla birlikte çalışmak zorunda olan, onlardan iş almak için onları memnun etmek zorunda olan bu kişi ve kurumların ne kadar bağımsız ve güvenilir olabileceği ise gerçekte tartışmalıdır.
Şöyle ki; Sermayesinin tamamı "Başbakanlık Toplu Konut İdaresi" tarafından idare edilen ve tüm çalışanların "Konut Edindirme Yardımı" hesapları nedeniyle ortak oldukları Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı"; İzmir-Mavişehir‘deki bir arsasını "Kaynak Geliştirme Projeleri" adı altında hasılat paylaşımı yöntemiyle ihale etmeyi planlanmıştır. Anılan arsa için, SPK tarafından yetkilendirilmiş bir şirket tarafından 31.12.2002 tarihinde düzenlenen satışa esas ekspertiz raporunda arsanın değeri 15 trilyon lira olarak tespit edilmiştir. İmar durumunda hiç bir değişiklik olmamasına karşın aynı şirket 30.10.2003 tarihinde hazırladığı raporunda aynı arsanın değerini öncekinden farklı olarak 5.4 trilyon lira olarak tespit etmiştir. Ekonomik göstergelerin göreli olarak iyileştiği, borsanın ve emlak fiyatlarının arttığı bir ortamda arsanın değerinin on ay içinde yaklaşık üçte birine gerilediği bu firma tarafından tespit edilebilmiştir.
Bir kamu kurumu olan ve senelerce maaşından "Konut Edindirme Yardımı" kesilen tüm vatandaşların paralarını korumak ve en çok gelir getirecek şekilde değerlendirmekle yükümlü olan "Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı" arsaları ile ilgili olarak dahi, benzer başka örnekler vermek mümkündür. Bu sistem, bir tarafta (aynı zamanda işvereniniz olan) güçlü şirketler, diğer tarafta borcunu ödeyemediği için zaten zor durumda olan (maddi imkanları sınırlı) sıradan bir vatandaşın karşı karşıya olduğu durumlarda nasıl doğru karar üretebilecektir. Maalesef gerek başka ülkelerdeki, gerekse ülkemizdeki örnekler bu sistemin ciddiyeti ve güvenilirliğine ilişkin kaygılarımızı haklı çıkarmaktadır.
Şüphesiz ki sadece bu yazı ile, doğru amaçla ve ülkemiz gerçeklerine uygun şekilde kurulmadığında, hem ülke ekonomisini hem de doğrudan vatandaşların barınma sorununu çok olumsuz bir şekilde etkileyebilecek olan "ipotek karşılığı konut kredisi sistemi" ve ülkemizde bu sistemin kurulmasının yasal altyapısını oluşturacak "Konut Finansman Sistemi‘ne İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı"nı tüm boyutlarıyla ve yeterli şekilde ele almamız mümkün değildir. Yasanın her maddesi ile ne getirip ne götürdüğü, hangi konularda ne tür sorunlar çıkabileceği ayrıntılı olarak ve ilgili tüm disiplinlerin katılımıyla tartışılmalı, milletvekillerinin yasa tasarısı Genel Kurulda görüşülmeden ayrıntılı olarak bilgilendirilmesi sağlanmalıdır.
Bu tartışma "Kentsel Dönüşüm" ve "Yabancılara Gayrimenkul Satışı" konularıyla birlikte yapılmalıdır. Bu durumda oynanan oyunun büyüklüğü daha açık bir şekilde gözler önüne serilecektir. Nisan sonu itibarı ile bankalarca kullandırılan konut kredilerinin miktarının yaklaşık olarak 18 milyon dolara ulaştığı ve bu kredilerin tamamına yakınının yabancı finans kuruluşlarından alınan dış kredilerle finanse edildiği gerçeği, kaygılarımızın boşuna olmadığını göstermektedir.
Nisan-Mayıs aylarında TL‘nin değerinde yaşanan düşüş sonrası, sözde gayrimenkul uzmanı birçok kişi televizyonlara çıkıp, bu durumda kiraların artacağını söylediler. Bu durum, insanların aldıkları konut kredilerini ödemede sıkıntıya düşmeye başlamış olmalarından kaynaklanmaktadır. Sözde uzmanların söylemek istediği, kredi ile yatırım amaçlı ev sahibi olan kişilerin, kredileri geri ödeyebilmek için kiralara zam yapmaları gerektiğidir. Fatura maalesef yine başını sokacak bir evi olmayan yurttaşlara ödetilecektir.
Sonuç
Sonuç olarak; ülke toprağı, gayrimenkulu satılarak ekonomi ayakta tutulmaya çalışılmakta, yaratılan çok büyük rantların, bu rantları vergilendirecek bir sistem bulunmadığı için, ülkenin kalkınmasına ve toplumun refahına hiç bir katkı sağlanmadan yurtdışına çıkmasına göz yumulmaktadır.
"Mortgage" ile, gayrimenkullerin menkul değer haline getirilip, yurt dışından alınacak borçların garantisi olarak kullanılması öngörülürken, 22.06.2006 tarihinde Başbakanlık tarafından Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığı‘na gönderilen ve önümüzdeki yasama döneminde "mortgage" ile birlikte yasalaşması beklenen "Dönüşüm Alanları Hakkında Kanun Tasarısı" ile yerel yönetimler (Belediyeler ve İl Özel İdareleri), vatandaşın evini veya arsasını tamamen sübjektif gerekçelerle ve kendi koyduğu koşullarda elinden alabilecek bir güce kavuşmaktadır.
Harekat ve eğitim amaçlı askeri alanlar hariç tüm ülke toprakları için geçerli olacak bu yasaya göre, ormanlar, milli parklar, tarım alanları ile yasalara ve mevcut imar planlarına uygun olarak yapılaşmış alanlar dahi "Dönüşüm Alanı" olarak ilan edilebilecek, vatandaşın mülkü yok pahasına elinden alınabilecek, insanlar evlerinden, topraklarından sürgün edilebilecektir.
Bu yasaların temel amacının sağlıklı ve güvenle oturulabilecek konutlar üretmek olduğu, bu yasaları gündeme getirenler tarafından sıkça söylenmektedir. İmar sistemindeki yozlaşma (planlama ile başlayıp iskanla sonuçlanan sürecin her aşaması ile ilgili olarak, yurdun her tarafından gelen ve basına yansıyan yolsuzluk iddiaları maalesef toplumun büyük kesimi tarafından kanıksanmış durumdadır) sonucunda projeye aykırı ve iskansız binaların imarlı alanlarda %50 lere vardığı günümüzde, bu sorunun çözümü için, yazının başında bahsettiğimiz kendi başarılı deneyimlerimize dönüp bakmak yerine, "mortgage" sistemine bel bağlamamız, eğer cahillikten değilse, en hafif tabirle kendine güven eksikliği ile açıklanabilir.
Doğrudan mülkiyet hakkına tecavüz ettiğini düşündüğümüz "Dönüşüm Alanları Hakkında Kanun Tasarısı"nın bu haliyle yasalaşması durumunda, Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi büyük bir olasılıktır. Siyasal iktidarın bunu bilmediği veya bu olasılığı hesap etmediği düşünülemez. Anayasa Mahkemesi kararları geçmişe/geriye dönük işletilemediğine göre, bu durum ister istemez "bu düzenlemeler, hazırlıkları şimdiden başlamış özel bazı yerler veya özel bazı kişiler için mi yapılıyor?" sorusunu akla getirmektedir.
Başta Körfez sermayesi olmak üzere, yabancıların artan gayrimenkul sevdasının altında yatan (siyasi sonuçlarını görmek istemeseniz dahi) yaratılmaya çalışılan bu yağma düzenidir. Ofer‘ler ve yerli ortakları gibi yüzlercesi bu yağma sofrasından Başbakanın çok kullandığı bir tabirle "nemalanırken", bu sofradan ülkemiz insanlarına düşecek şey inşaatlarda işçi, binalarda temizlikçi ve güvenlik görevlisi olmaktan öteye gitmeyecektir. Ege ve Akdeniz sahillerinde yapılacak kısa bir tur bu tespitin doğruluğunu ispatlamak için yeterlidir.
Aileler birbirine düşmüş durumdadır, ana-baba evini-arsasını nispeten yüksek bedel ödeyen yabancıya satıp satmama konusunda, bugünü kurtarmak pahasına geleceklerini satmak istediklerinin farkında olmayan, pompalanan tüketim çılgınlığı ve işsizliğin pençesinde bunalmış çocukları ile karşı karşıya gelmektedirler.
"Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı"nın yasalaşması durumunda;
Mortgage sisteminin dar gelirlilerin konut gereksinmesinin karşılanması sorunuyla hiçbir ilişkisi yoktur. Dar gelirliler bu sistemin dışındadır.
Bu yasa tasarısı yasallaşmadan önce bankalardan konut kredisi alan kişiler bu yasa kapsamına alınmakta, gerek kredilerin ödenmemesi durumunda ve erken ödeme durumunda, mevcut mevzuatımızda olmayan, yeni yük ve olumsuzluklarla karşı karşıya bırakılmaktadır.
Değişken faiz uygulaması ile, konut sahibi olmak isteyen insanlar ekonomik ve siyasi krizlere karşı daha hassas hale gelecek, en ufak bir krizde konutlarını kaybetmek durumunda kalacaktır.
Sistemde çıkacak bir kriz, sadece vatandaşın evini kaybetmesine yol açmayacak, ortaya çıkan açık "Yatırımcıları Koruma Fonu" aracılığıyla tüm toplumun sırtına yüklenebilecektir.
29.30 haziran 2006 tarihlerinde İMKB Konferans Salonunda düzenlenmiş olan çalıştayda SPK‘dan Seda ÖNEN tarafından gerçekleştirilen "Konut Finansman Sisteminin Yapılandırılması ve İpotekli Sermaye Piyasası Araçları" adını taşıyan sunuş, yukarıda aktardığımız görüşleri doğrular niteliktedir. (Bu sunuşa http://www.spk.gov.tr/ adresinden ulaşılabilir.)
Yasaların amacı bireyin mutluluğunu, toplumun refahını artırmak, ülkenin esenliğini sağlamak olmalıdır. Sorumluluğu bu doğrultuda yasalar yapmak olanların, ülke emlakinin yabancılara ipotek edilmesini gizlemek için konuyu yoksula ev vaadiyle kamuoyuna sunmaları, uzun vadeli borç bulmak amacıyla yaptıkları düzenlemenin sonuçlarından kendilerinin de korkmasından ve utanmalarından kaynaklansa gerektir.
Anayasa‘ya aykırılığı bu kadar aleni olan bu düzenlemeler, "kör kör parmağım gözüne" sözünü anımsatır şekilde niçin yasalaştırılmakta veya yasalaştırılmak istenilmektedir..
Sorunun cevabının, 10.07.2004 tarihinde onaylanan ve Anayasa‘ya aykırı olduğu iddiasıyla, bazı maddelerin iptali amacıyla Anayasa Mahkemesi‘ne başvurulmuş olan "Büyükşehir Belediye Yasasının" halen Anayasa Mahkemesi‘nce görüşülememiş olmasında aranmalıdır. Mahkeme süresinin uzun sürmesi ve Anayasa Mahkemesi kararlarının geçmişe dönük uygulanamıyor olması, bu tür yasa tasarıları konusunda hükümeti cesaretlendirmektedir. Mahkeme süresince bu yasalara ilişkin yapılacak uygulamaların ciddi bir şekilde takibi, verilecek hasarın hiç olmazsa kısmen telafisi açısından büyük önem taşımaktadır.
