“Çok Sayıda Boş Ev Kriz Habercisi Sayılır” (Ahmet Müfit BAYRAM)

“Çok Sayıda Boş Ev Kriz Habercisi Sayılır”

                                                                                                         

                                                                                                         Ahmet Müfit BAYRAM

                                                                                                        YAYED Yön. Kur. Üyesi

 

“Haberler.com” isimli internet sitesinin, Doğan Haber Ajansı kaynaklı, 24.08.2007 tarihli haberinin başlığı “Çok Sayıda Boş Ev Kriz Habercisi Sayılır” http://www.haberler.com/cok-sayida-bos-ev-kriz-habercisi-sayilir-haberi/.  Söz konusu habere göre, Ernst&Young’ın Gayrimenkul, Konaklama ve İnşaat Bölümü Global Direktörü Dale Anne Reiss, ABD’den dünyaya yayılan mortgage krizinin benzerinin Türkiye’de yaşanması ihtimaline karşı "Eğer Türkiye’de de yapılmış ama satılmamış bir sürü boş konut görmeye başlarsanız, kriz kapıda demektir" yorumunu yapmış.

 

İspanyada yaşananlar, Dale Anne Reiss’ı doğrular nitelikte. İspanya Ticaret Bakanlığı Müsteşarı Jaime Garcia-Legaz, emlak pazarında 2008 yılında yaşanan çöküşün ardından İspanya'da, 700 binin üzerinde satılmayan konut bulunduğunu söylemiş. Çözümü de bulmuşlar. 150000 Avro ve üstünde bedelle ev alana oturma izni vereceklermiş http://evkredisiistiyorum.blogspot.com/2012/11/ispanya-ev-alanlara-oturma-izni-verecek.html.

 

“Emlak Kulisi” isimli internet sitesinde yer alan Nihal Yuvacan imzalı 14 Temmuz 2012 tarihli habere göre, Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ömer Faruk Çelik, konut sektörünün elinde üretimi devam eden veya bitmiş durumda olup henüz satılmayan 700-800 bin konut stoku bulunduğunu, bu rakamın 2013 yılı başında milyonu bulacağını belirterek, “Yeni bir hikaye anlatamazsak sektörün büyüme ihtimali zayıflar” demiş. http://www.emlakkulisi.com/omer-faruk-celik-konut-stogunu-eritecek-formul-gelistiriyoruz/129202

 

Yeni bir hikaye bulunamamış olsa gerek ki, yılın üçüncü çeyreğinde konut satışlarındaki düşüş devam etti. İkinci çeyrekte 106035 olan konut satış miktarı, yılın üçüncü çeyreğinde 103543 olarak gerçekleşti.

 

Konut satış rakamları üzerinden yapılacak açıklamaların, sadece satış rakamları açısından trendi göstereceği, sadece talep üzerinden, arz dikkate alınmaksızın yapılacak bu tür değerlendirmelerin, inşaat ve finans sektörünün gerçek durumunu göstermek açısından yetersiz kalacağı açıktır.

 

Aşağıda yer verilen tabloda, konut satış ve üretim rakamları, konut tüketici kredileri ve inşaat sektörü kredileri yılsonu gerçekleşme rakamları olarak bir arada bilginize sunulmaktadır.

(*) 2012 yılı verileri yılın ilk altı ayına aittir.

(**) Tablodaki veriler TÜİK ve BDDK internet sayfalarından alınmıştır.

 Tabloda yer alan bilgiler ayrıntı olarak değerlendirildiğinde, öncelikle göze çarpan hususları üç ana başlıkta toplamak ve değerlendirmek mümkün görünmektedir.

1.    Göze çarpan en önemli husus konut arzı (üretimi) ile talep arasında var olan ciddi uçurumdur. 2008-2012 (ilk altı ay) yıllarını kapsayan 4,5 yılda, yapım ruhsatı alan konut sayısı ile bitirilen yani yapı kullanma izni (iskan) alan konut sayısı arasında oluşan fark 827474 adet, inşaat ruhsatı almış olan konut sayısı ile satılan konut sayıları arasındaki fark ise 981784 adet olarak gerçekleşmiştir.

Bu rakamlar (KONUTDER) Başkanı Ömer Faruk Çelik’in yazımızın başında aktardığımız tespitlerini doğrular niteliktedir. Bu rakamlara halihazırda satılığa çıkarılmış ikinci el konutlar dahil değildir. Satılmayı bekleyen ikinci el konutlar da eklendiğinde (27.11.2012 itibarıyla sadece Hürriyet Emlak isimli internet sitesinde 506677 satılık konut bulunmaktadır http://www.hurriyetemlak.com/  sorunun çapı daha da büyümektedir.

2006-2007 yıllarında yüksek fiyatlarla konut alıp, ABD’de başlayan kriz sonrasında, özellikle 2008 yılında ülkemizde de düşen konut fiyatları ile büyük varlık kayıpları ile karşı karşıya kalan tüketici, piyasadaki para bolluğuna, uygulanan para, faiz, kredi politikalarıyla elindeki parayı tüketmeye, konut almaya zorlansa da konut alımına yönelmiyor. Görünen o ki kentsel dönüşüm baskısı, 7 milyon ev yıkılacak sözleri de pek para etmiyor. Kentsel dönüşüm yapılacak alanlarda yaşayan vatandaşın durumu ortada. Kredi kart borçların ödeyemeyen insanların sayısı çığ gibi büyümüş durumda. Boğazda ev yapıp, Körfez ülkeleri başta olmak üzere zengin yabancılara satsak durum düzelir mi? Herkesin konut sattığı bir ortamda bekli de boğaz manzarası farkıyla avantaj kazanırız

2.    Konut satışlarının düşmesinin ve ciddi bir satılamayan konut stokunun var olmasının, konut satış fiyatları ve ilgili sektörler (yapsatçılar, inşaat sanayi ve finans sektörleri) üzerinde yarattığı/yaratacağı baskı, ele almamız gereken ikinci önemli husus olarak karşımıza çıkmaktadır. Başlanıp da bitirilemeyen, bitirilip de satılamayan konutların, yapsatçı sektörü üzerinde ciddi bir finansman yükü oluşturuyor.

İnşaat sektörünün bankacılık sektörüne olan nakdi kredi borçları toplamı, söz konusu dört buçuk yılda yüzde yüzden fazla artarak yaklaşık 21 milyardan, yaklaşık 45 milyar liraya yükselmiş durumda (gayri nakdi krediler hariç). Bu miktarın yarısının konut sektörüne ait olduğu kabulüyle dahi söz konusu borç, yüzde 7 gibi düşük bir yıllık faiz oranıyla hesaplansa dahi, sektör üzerinde yıllık 1,5 milyar liranın üzerinde bir faiz yükü anlamına geliyor.

Esas olarak çek ve senetle vadeli işlem yapan inşaat malzemesi sektörü, sektördeki daralmadan etkilenen üçüncü önemli sektör olarak öne çıkmaktadır. Tüccar vadesinde ödenmeyen alacaklardan şikayet ederken, sanayici ihracata yönelerek konut satışlarındaki düşüşün neden olduğu sıkıntıları azaltma yönünde ciddi çaba sarf ediyor.

Satılamayan onca konut varken, maket üzerinden yeni projelerin satışa çıkarılıp, para toplamaya çalışmasının yapsatçı sektörünün içinde bulunduğu finansal sıkışıklıktan kaynaklandığını söylemek pek de yanlış olmayacaktır.  Yapsatçı adeta isim değiştirmiş, satyapçı olmuş durumda.

3.    Ülkemizde konut satış fiyatlarını düzenli olarak takip eden, ciddi bir kamusal istatistik söz konusu değildir. Toplumu, finans ve inşaat sektörlerini doğrudan ilgilendiren, böylesi bir ciddi istatistik bilginin bulunmamasının yarattığı açık, bazı özel şirketlerce kapatılmaya çalışılmaktadır.

Özel şirketler tarafından gerçekleştirilen bu çalışmaların sonuçlarına, yapılış yöntemi, örneklem evreni vb. konularda ayrıntılı bilgiler toplumla paylaşılmadığı, yani yapılan çalışmaların güvenilirliği bilimsel olarak sorgulanamadığı için, tablomuzda yer verilmemiştir. Bununla birlikte yaygın şekilde konut satışına aracılık eden internet sitelerinde yer alan, yeni konutlara ilişkin satış fiyatlarının, ikinci el konutlar ve doğrudan mal sahibi yada parsel bazında iş yapan küçük yapsatçılar tarafından yapılan satışlar dışında, söz konusu endekslerde yer alan bilgileri teyit eder nitelikte olduğunu belirtmekte yarar bulunmaktadır.

Söz konusu endekslerde, konut satışlarındaki düşüş ve stoklardaki ciddi artışa karşın ve şüphesiz ki piyasa mantığına ters bir şekilde, konut satış fiyatlarının piyasadaki bu daralmayı/sıkışıklığı yansıtır derecede düşmeyip, istikrarlı bir çizgiyi koruyor görünmesinin nedenleri, üzerinde durmamız ve analiz etmemiz gereken üçüncü önemli husustur.

Yapsat sektörünün, yüklenmiş olduğu ciddi faiz yükünü ve artan maliyetleri karşılayarak varlığını sürdürebilmesinin, ancak toplumda var olan,“konut her zaman kazandırır” imajının korunarak, konut fiyatlarının en azından mevcut düzeylerini korumasının sağlanması ile mümkün olabileceği açıktır.

Aynı durum finans sektörü için de geçerlidir. Konut sektörünü verdiği tüketici kredileriyle (mortgage), piyasadaki daralmanın etkilerini yansıtmayan, oluşmuş olan konut fiyatlarını esas alarak finanse eden sektörün, konut fiyatlarında yaşanacak bir düşüşten olumsuz etkilenmesi kaçınılmaz olacaktır.

Son yıllarda ABD başta olmak üzere, inşaat sektörü ve konut finansmanına dayalı olarak büyüyen ülkelerin, inşat ve finans sektörlerinin başına gelenler, konut her zaman kazandırır imajının bozulması durumunda ne tür sıkıntılar yaşanabileceğini, gören/görmek isteyen tüm gözlere göstermeye yeterlidir. Satışlar düşmesine, stoklar ve stok maliyetlerinin artmasına karşın konut fiyatlarının belli bir düzeyde tutulmaya çalışılmasının altında bu kaygının bulunduğu kanısındayız.

Yapay olduğunu düşündüğümüz bu dengenin ne kadar sürdürülebileceği sorusunun yanıtı ise, Fitch’ten sonra diğer derecelendirme kuruluşlarından gelecek, borçların sürdürülebilirliğine ilişkin raporlarla doğrudan ilişkilidir. Her ne kadar Moddys, Fitch’in yolundan gitmeyip not artırımı yapmasa da, görünen o ki başkalarının parasını kullanarak spekülasyon yapan piyasa oyuncuları, 2013 başı için not artırımı umudunu koruyor.

Kredi değerlendirme kuruluşlarının, ülkemiz için;“borçlarını düzenli ödeme kapasitesine sahip”, “daha çok borç alabilir” (finansçı diliyle “yatırım yapılabilir”) demesi, yazımızın başında yer alan, Ernst&Young’ın Gayrimenkul, Konaklama ve İnşaat Bölümü Global Direktörü Dale Anne Reiss’dan alıntıladığımız olumsuz kehanetin gerçekleşmesi olasılığını kısa ve orta vadede ortadan kaldıracak tek yol, yani sektörün beklediği yeni hikayedir.

Bu yeni hikayenin sonu ne olur? Bir dakika başımızı kaldırıp dünyada neler oluyor baksak göreceğiz ama…