Ahmet Müfit BAYRAM
Şehir Plancısı, YAYED Yön. Kurulu Üyesi
Ülkemizde konut sorunu; mali sermaye ve organik işbirliği içindeki "büyük" medya tarafından barınma aracı olarak değil ABD‘de olduğu gibi yatırım aracı olarak algılanmakta, kapitalist sermaye birikiminin sağlanmasının etkili bir aracı olarak görülmektedir. Konut ve diğer gayrimenkulleri metalaştırarak piyasa malı haline getirmeyi amaçlayan bu yaklaşım, iktidarın (hazine arazilerinin ve kamuya ait mülklerin satılması, imar planı değişiklikleri ve TOKİ uygulamaları aracılığıyla) kendi zenginini yaratarak siyasi sistemde kalıcı yer edinmek arzusu ile birleşmiş, konut sektörü kaynaklı bir büyük ekonomik sorunun oluşmasına neden olmuştur.
2003 yılından başlayarak, kentsel dönüşüm-mortgage kandırmacaları ve şişirilmiş konut ihtiyacı rakamları ile medyanın yönlendirme gücü birleştirilmiş, gayrimenkule yönelik olarak suni bir talep yaratılmıştır. Bu sanal ortamda, vatandaşın konut ihtiyacıyla örtüşmeyen şekilde inşa edilen konutlar, orta kesimin mevcut tasarrufları ve gelecekteki kazançları ipotek altına alınarak çok fahiş karlarla ve çok yüksek faizli kredilerle vatandaşa pazarlanmıştır.
Sözde İspanya ve Dubai mucizeleri (her ikisi de çöktü) örnek gösterilerek, çok yüksek kar hadleri ve yüksek faizli krediyle sıradan konutlar "rezidans" v.b. alafranga isimlerle süslenerek, alaturka kap kaç zihniyetiyle pazarlanmış, geçen beş yıl içerisinde bir kısım müteahhitler zengin edilip, yüz binlerce vatandaşımız mağdur edildikten sonra 2007 başından başlayarak tüm ekonomik dengeleri alt üst ederek çökme sürecine girmiştir.
Şöyle ki;
Merkez Bankası verilerine göre, 2008 yılı Aralık ayı itibarıyla 36.3 milyar TL‘ye ulaşmış bulunan konut kredileri içindeki sorunlu kredi miktarı, 2007 Ocak ayında % 0,1 düzeyinde iken, Ocak 2008‘de %0,5, Kasım 2008‘de % 0,86 Aralık 2008‘de ise %1,28 düzeyine çıkmış bulunmaktadır.
Ocak 2007‘de 23.864.000 TL olan geri ödenmeyen krediler, Ocak 2007-Aralık 2008 tarihleri arasında yaklaşık 20 kat artarak 464.198.400 TL düzeyine ulaşmıştır.
Sektörün Bankacılık sistemine olan toplam borcu (bireysel konut kredileri ve inşaat sektörü kredileri) Kasım 2008 itibariyle 63,5 milyar TL‘yi aşmış durumdadır.
Müteahhitlik sektörünün elindeki satılmayı bekleyen yeni konut adedi 500.000 civarında olup, bu miktara sadece TOKİ‘nin elinde bulunan ve satılmamış yaklaşık 70.000 konut, 400.000 civarındaki 2. el satılık konut ile %80 ve üstü seviyede bitmiş olup kriz nedeniyle inşaat faaliyetlerine ara verilen yüz binlerce konut dahil değildir. Emlak pazarlaması yapan sadece bir internet sitesine kayıtlı ikinci el satılık konut sayısı 300.000‘i aşmış durumdadır. (Not: Satılmayan ve stok olarak birikmiş konutlara ilişkin olarak ülkemizde doğru ve güncel istatistikî veriler derlenmemektedir. Yazımızda verilen bilgiler, bizzat sektör temsilcileri tarafından dile getirilerek medyada yer alan rakamlar dikkate alınarak oluşturulmuştur. )
İnşaat sektörü hızla küçülürken diğer yandan bankacılık sistemine olan borcu hızla büyümüş, 2007 Ocak ayında 11 Milyar TL düzeyinde iken, 2008 Aralık ayında 27 Milyar TL‘yi aşarak, yaklaşık 2,7 kat artmıştır. Çelişkili gibi görünen bu durumun açıklaması basittir. Konut satışlarındaki ciddi gerileme nedeniyle, sektör piyasaya olan borçlarını ödeyebilmek amacıyla bankacılık sisteminden yoğun şekilde kredi kullanmaya yönelmiş, mevcut stok maliyetlerinin üzerine, ciddi oranda finansman maliyetlerini yüklenmek zorunda kalmıştır.
Borsada işlem gören Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları en çok kaybettiren sektörlerin başında yer almaktadır. 2006‘nın başlarında 45 binli seviyeleri gören endeks bugünlerde 10 binler seviyesine inmiştir.
Sektörde meydana gelen yıkımı Gayri Safi Yıllık Hasıla rakamlarında da görmek mümkündür. Gayri Safi Yıllık Hasıla içerisinde inşaat sektörünün payı 2005‘de % 21.5, 2006 da % 18.5 iken, 2007‘de hızla düşerek % 5,7 düzeylerine gerilemiştir. Düşüş trendi 2008‘de artarak devam etmiş, yılın ilk çeyreğinde %1,5 olan oran ikinci çeyrekte -0,2, üçüncü çeyrekte -4,3 olmuştur.
Emek yoğun bir sektör olan inşaat sektöründeki bu düşüş, istihdam rakamlarını da doğrudan etkilemiş, 2008 yılı Nisan ayında % 11,7 olan kentli işsiz oranı, 2008 Kasım ayında % 14,2‘ye yükselmiştir.
Kriz öncesinde şişirilmiş fiyatlar ve yüksek faizli banka kredileriyle konut alan vatandaşlar, TL bazında % 40‘lara varan varlık kayıplarıyla karşı karşıya kalmış durumdadırlar. 02 Ocak 2008 tarihinde 1,1700 TL olan Merkez Bankası Amerikan Doları efektif satış kuru, 09 Mart 2009‘da 1,8072 TL düzeyine yükselmiş, TL dolar karşısında 14 ay içerisinde % 65‘lere varan oranda değer kaybetmiştir. Bu durum da dikkate alındığında emlak fiyatlarındaki gerçek düşüşün dolar bazında çok daha yüksek olduğu görülmektedir. İcra yoluyla satışa çıkarılan konut sayısında görülmemiş bir artış yaşanmaktadır.
Ucuz hazine arsası ve vergi-harç kolaylıkları yoluyla, ciddi miktardaki kamu desteği sağlanarak yapılan, ancak konut ihtiyacı ile arzın niteliğinin farklı olması nedeniyle satılamayan bir milyon civarındaki konut stokuna karşın, dar gelirli toplum kesimlerinin barınma sorununda her hangi bir iyileşme sağlanamamıştır.
Elinde talebe uygun olmayan yüz binlerce konut ile krize yakalanan sektör, piyasaya borçlarını ödeyememekte, bankaya olan borçlarını ödeyebilmek içinde kredi borcunu yeni krediyle kapamaya çalışmakta, borçlar çığ gibi büyümektedir.
Aynı durum TOKİ için de geçerlidir. Tamamen siyasi yönelişlerle iş yapar hale getirilen TOKİ, iş yaptırdığı müteahhitlere borcunu ödemekte zorlanmaktadır. 16 Aralık 2008 tarihli bir haberde "Hükümetin krizin sigortası olarak gördüğü TOKİ esnafın korkulu rüyası oldu. Onlarca esnaf şantiye alanını terk eden müteahhitlerden alacağını tahsil edemiyor" denilerek sektörün sözde itici gücü olan TOKİ‘nin içine düşürüldüğü mali kriz gözler önüne serilmektedir.
TOKİ, finansman ihtiyacını karşılayabilmek için bankacılık sisteminden yüksek miktarda kısa vadeli ve yüksek faizli kredi kullanmakta, finansman sorunlarını ve yüksek finansman maliyetlerini azaltabilmek amacıyla elinde kalan konutları "gerçek" maliyetlerinin altında indirimli ve uzun vadeli kampanyalarla elinden çıkarmaya çalışmaktadır.
Siyasi iktidarın, finans sektörünün de desteğiyle başlattığı sözde konut seferberliği ile yaratılan balon, bu şişme döneminde ederinden çok yüksek fiyatlarla satılan konutları alabilmek için mevcut birikimlerini ve gelecekteki kazanacağını umduğu gelirlerini ipotek eden vatandaşlarımızı, büyük borç yükü ve satılmayan yüklü miktardaki konut stokuyla baş başa kalmış inşaat sektörünü, bu şişmeyi yurt dışından aldıkları sendikasyon kredileriyle finanse eden bankaları ve tüm ekonomik dengeleri sarsacak şekilde patlama noktasına gelmiştir.
Ekonomideki daralma eğiliminin devam edeceği ve düşen hane halkı gelirlerine paralel olarak, diğer bireysel kredilerde olduğu gibi (kredi kartı borçları içindeki tahsil edilemeyen kredi miktarı Aralık 2008 itibarı ile %13‘leri aşmış durumdadır), konut kredileri içindeki sorunlu kredi miktarındaki artışın devamı kaçınılmaz görülmektedir. Bu durum yurt dışında olduğu gibi ülkemizde de bankacılık sektöründe ciddi sorunların tetikleyicisi olabilecek bir potansiyel taşımaktadır.
İnşaat sektörü krize büyük bir borç yükü ve stok ile yakalanmış durumdadır. Sektörün tüm iyi niyetli gayretlerine ve fiyatlardaki düşüşe karşın, konut satışlarının önümüzdeki bir yılda artma ihtimali bulunmamaktadır. Bu durum, bankacılık sistemine 27 milyar TL yi aşan miktarda borçlu durumdaki sektörün, geri ödemelerinde ciddi sorunların ortaya çıkmasına neden olabilecektir.
Konut sektörünü büyük ölçüde finanse eden bankacılık sisteminin, mortgage kredilerine bağlı türev finansal ürünlerin ihracını yaparak maliyetlerini düşürme ve yeni maddi kaynaklar yaratma beklentisinin karşılanması, uluslararası finans sisteminin içine düştüğü kaçınılmaz krizin sonucu olarak kısa ve orta vadede neredeyse imkansız hale gelmiştir.
Dünya genelinde yaşanan krizin, bazı çevrelerce ileri sürüldüğü gibi altı ay-bir yıl gibi kısa süreler içinde sonuçlanması ve uluslararası piyasalardan bizim gibi ülkelere yeniden fon akışının başlaması mümkün görülmemektedir.
Yurttaşlar çok büyük borç yükleri altında kalıp evlerinden atılırken, bankalar el koydukları konutları satabilmek için web sitelerinde özel bölümler oluşturmaktadır. Önümüzdeki günlerde bu eğilim artarak devam edecektir.
Sermayesi emlak yatırımlarından oluşan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının borsa değerlerindeki %75‘leri aşan düşüş, emlak fiyatlarının gelecekte izleyeceği trendi çok açık şekilde ortaya koymaktadır. Bu durumda önümüzdeki aylarda konut fiyatlarında yeni düşüşler yaşanmasını beklemek yanlış olmayacaktır. Bu düşüşün, TL‘nin muhtemel değer kaybına bağlı olarak, döviz bazında daha da yüksek olacağı açıktır. (Merkez Bankasınca yayınlanmakta olan Reel Efektif Döviz Kuru Endeksleri, borç stokundaki ve dış ticaret rakamlarındaki gelişmeler ile bütçe verileri birlikte incelendiğinde, önümüzdeki aylarda TL‘nin değer kaybının süreceğini öngörmek yanlış olmayacaktır)
Rakamlar ürkütücü bir tablo sunmaktadır. İktidarın sözde "konut seferberliği"; ardında milyonlarca işsiz, evini kaybeden yüz binlerce aile, tüm varlıklarını kaptırma tehlikesi ile karşı karşıya kalmış bir müteahhitlik sektörü ile kırılgan bir bankacılık sektörü bırakarak, tüm ekonomik dengeleri alt üst edecek bir hezimete dönüşme eğilimi taşımaktadır.
