Dünya çapında emlak piyasasındaki gelişmeleri izleyen ve elde ettiği verileri düzenli olarak kamuoyuyla paylaşan "globalpropertyguide.com" isimli internet sitesinde yer alan, Eylül 2010 tarihli "Turkey - a housing boom ready to roll" başlıklı yazının konusu, konut fiyatlarında yaşanan düşüş (http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Turkey).
Söz konusu yazıda konut fiyatlarındaki düşüşle ilgili iki farklı oran yer alıyor. Bir banka tarafından yayınlanan emlak endeksi referans gösterilerek, 2007-2010 yılları arasında emlak fiyatlarında yaşanan düşüşün İstanbul‘da %16,5, Türkiye genelinde ise %15 oranında gerçekleştiği belirtildikten sonra, ülkemizde emlak fiyatlarının geçen üç yıl içerisinde genel olarak %25-30 arasında düşmüş olabileceğine dikkat çekiliyor. Oranlar arasındaki bu yüksek farkı açıklamak kaygısıyla olsa gerek, ülkemizde emlak fiyatları da dahil olmak üzere emlak sektörünün durumuna ilişkin olarak güncel, güvenilir ve yeterli istatistikî bilgiler bulunmadığı özellikle vurgulanmış.
Yeterli istatistikî verinin bulunmadığı bir ortamda, gayrimenkul, inşaat ve bankacılık sektörlerinin mevcut durumu ve geleceği açısından büyük önem taşıyan bu tespitlerin ne derece doğru olduğunu saptayabilmek, fiyatların arz ve talebin kesiştiği noktada oluşacağı varsayımı doğrultusunda, arz ve talepte yaşanan gelişmelerin objektif veriler kullanılarak incelenmesi ile mümkündür.
TÜİK tarafından üçer aylık dönemler halinde yayınlanan Konut Satış İstatistikleri‘ne göre, 2009 yılında toplam 531746 konut satılırken, bu sayı 2010 yılında 357341 olarak gerçekleşmiş, diğer bir deyişle satışlar bir önceki yıla göre yaklaşık 1/3 oranında düşmüştür (http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=8446). Bu rakam krizin en yoğun yaşandığı 2008 yılında gerçekleşen 427105 adetlik satış rakamının dahi oldukça altındadır.
03.02.2009 tarihli bir haber; "20 milyar liralık konut stoku müteahhidin elinde" başlığını taşımakta. (http://www.mimdap.org/?p=15075) . Geçen iki yıl içerisinde bu durumun ne yönde değiştiğine ilişkin ise maalesef güvenilir net rakamlar bulunmuyor. Bu konuda başvurulabilecek tek kaynak, "İnşaat Malzemesi Sanayiciler Derneği" tarafından aylık olarak yayınlanan "İMSAD Aylık Rapor". Raporun Mart 2011 sayısında yer alan; "yatırımcı uzun vadeli yatırım yapmak için yapı ruhsatı almakta, ancak mevcut stoklara yönelik talep istenen düzeyde olmadığı için yapı kullanım izni alma ihtiyacı sınırlı bir düzeyde oluşmaktadır." ifadesi geçen iki yıllık sürede stoklar açısından durumun pek fazla değişmediğini ortaya koymaktadır. (http://www.imsad.org/icerik.asp?HaberNo=173). Talebin yetersiz, stokların fazla olduğu bu ortam, "globalpropertyguide.com" sitesinin konut fiyatlarındaki gerilemeye ilişkin tespitlerini destekler niteliktedir.
Konut satışlarındaki devam eden düşüş nedeniyle elinde ciddi bir stok bulunan ve bu stokun hiç de azımsanamayacak koruma, bakım ve finansman maliyetini üstlenmek zorunda kalan emlak ve inşaat sektörlerinin sıkıntı içerisinde olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır. Satışlardaki düşüş nedeniyle yeterli taze paranın girişinden de mahrum kalan İnşaat ve emlak sektörünün bankacılık sisteminden almakta olduğu nakdi kredilerdeki artış bu görüşümüzü desteklemektedir. 2010 yılı Ocak ayında 24 milyar 525 milyon TL düzeyinde olan İnşaat Sektörü kredileri, 2011 yılı Ocak ayı itibarıyla, 8 milyar lira artarak 32 milyar 337 milyon TL düzeyine ulaşmıştır. (http://ebulten.bddk.org.tr/AylikBulten/Basit.aspx)
Aynı olumsuz durum bankalardan kredi kullanarak 2008 yılı öncesinde yüksek fiyatlardan konut alan vatandaşlar açısından da geçerlidir. Bu dönemde konut alan yurttaşlar, geçen yaklaşık üç yıllık süre içerisinde konut fiyatlarında gerçekleştiği belirtilen %30‘a varan düşüş göz önüne alındığında ciddi miktarda varlık kayıpları ile karşı karşıya kalmışlardır.
Geçen dönemde satılan gayrimenkullerin büyük bir kısmının kredi kullanılmak suretiyle gerçekleştirildiği göz önüne alındığında, konut satışları ve fiyatlarında yaşanan bu gelişmelerin doğrudan etkilediği/etkileyeceği diğer bir kesimin de finans/bankacılık sektörü olduğu görülmektedir.
Bilindiği gibi, bankaların finansal açıdan sağlamlığını gösteren en önemli parametrelerden biri bilânçoları içerisinde yer alan aktiflerin niteliği/kalitesidir. Bankaların aktifleri içerisindeki en büyük kalem ise Ocak 2011 itibarıyla 536.6 milyar TL‘lik bir hacme ulaşmış olan kredilerdir (bankaların toplam aktiflerinin % 50‘den fazlası). Bu durumda, bankacılık sisteminin sağlamlığının, verilmiş olan bu kredilerin geri dönüşlerinde sorun yaşanıp yaşanmadığı ve geri dönüşlerde sorun yaşanması durumunda krediler karşılığı alınan teminatların borcu karşılayabilme kabiliyeti ile doğrudan bağlantılı olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır.
Konuyu yazımızın amacı doğrultusunda yani konut kredileri bazında incelediğimizde; 2003 yılı başında yalnızca 125 milyon TL düzeyinde olan Ferdi Konut Kredilerinin, Ocak 2010‘da yaklaşık olarak 47 milyar TL olduğu, Ocak 2011 itibarıyla ise bir yıl içerisinde % 34 oranında artarak 63 milyar TL düzeyine ulaştığı görülmektedir. 2010 yılında verilen ferdi konut kredileri yaklaşık olarak 16 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.
Ocak 2011 itibarıyla 63 milyar TL düzeyine yükselmiş olan ferdi konut kredileri içerisindeki takipteki kredi miktarı yaklaşık olarak 858 milyon TL düzeyindedir. Takipteki kredilerin bu düzeyinin, uluslararası bankacılık standartları açısından herhangi bir riski işaret etmediği açıktır. Nitekim konut kredilerine kısıtlama getiren, munzam karşılıkları artıran BDDK ve Merkez Bankası kararlarına karşı çıkan bankaların ve inşaat/emlak sektörünün temel argümanı da bu olmuştur.
Ancak, konut kredileri açısından durumun sadece bu parametreye bakılarak değerlendiriliyor olmasının mevcut durumu doğru tespit etmemiz açısından yeterli olmadığı da açıktır. ABD‘de başlayıp, tüm dünyayı saran emlak sektörü kaynaklı finansal krizler, konut kredisi karşılığı alınan garantilerin/ipoteklerin değerlerinde, konut fiyatlarındaki düşüşe bağlı olarak yaşanan değişimlerin, bankalar ve diğer finans kuruluşlarının bilançolarında yarattığı tahribatın önemini çok açık bir şekilde gözler önüne sermiştir.
Ülkemizde ise, son üç yıl içerisinde konut fiyatlarında gerçekleşen düşüşün, kredilerin geri dönüş garantisi olarak alınmış olan ipoteklerin değerlerine ne şekilde yansıdığı/yansıtıldığına ilişkin kamuoyuyla paylaşılan pek bir bilgi bulunmamaktadır. Bu durum kriz sonrası verilen konut kredileri için Gayrimenkul Değerleme Şirketlerince yapılmış/yapılmakta olan değerlemeler ile konut başına verilen ortalama kredi miktarlarındaki değişim açısından da geçerlidir.
Normal koşullarda, fiyatlar düştüğünde, satışların ve buna bağlı olarak kredi hacminin de artıyor olması gerekmektedir. Bu genel doğrudan farklı olarak, özellikle 2010 yılı içerisinde fiyatlarla birlikte satışlarda da ciddi oranda düşüş yaşanmasına karşın, konut kredilerindeki artış yıl boyunca hız kesmemiş, artarak devam etmiştir.
Merkez Bankasının genel olarak kredi hacmindeki genişlemeyi kontrol altına almayı amaçlayan, mevduat munzam karşılıklarını (ilk karar sonrasında geçen süre içerisinde amaçlanan sonuca ulaşılamadığını düşündürecek şekilde) ikinci kez ve beklentilerinin çok üzerinde artırmaya yönelik kararları ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu‘nun konut kredilerindeki büyümeyi kontrol altına almaya dönük, kredi oranını %75 ile sınırlandıran kararını, sektöre ilişkin her türlü veriye sahip bu kurumların, bir üst paragrafta dikkat çektiğimiz sıra dışılığının farkında olduğunu gösterdiği şeklinde değerlendirmek yanlış olmayacaktır.
Ekonomik büyümenin inşaat sektörünün sırtına yüklendiği bir dönemde bu farkında oluşun önemi azımsanmamalıdır.
